厦门房价暴跌 中国楼市分水岭出现

　　核心提示：厦门近10年来房价一直十分坚挺，比肩一线城市。但今年厦门楼市量价齐跌的消息将之推上风口浪尖。厦门楼市其实并没有媒体大肆报道的那样腰斩、崩盘，这更多的是一次信号的释放！

　　厦门，一个文艺味浓重的城市，随着房价腰斩的新闻频繁传出，厦门楼市行情被推到风口浪尖。

　　一时之间，楼市崩盘论甚嚣尘上。

　　那这到底是不是中国房价出现拐点的前兆呢？楼市又将走向哪里，还应该不应该买房呢？

　　舆论风暴中的厦门楼市

　　厦门楼市之所以最近被炒得沸沸扬扬，还真是因为这座城市有的地方二手房房价开始出现明显暴跌了。

　　比如厦门思明区(岛内)，2017年房价均值为55427元/平方米，到了今年均值下跌了将近1万元/平方，只有45547元/平方米，跌幅达到18.04%。

　　湖里区(岛内)，2017年房价均值为51557元/平方米，到了今年均值下跌了将近4200元/平方，只有47351元/平方米，跌幅达到8.16%。

　　海沧区(岛外)，2017年房价均值为39339元/平方米，到了今年均值下跌了将近2400元/平方，只有36975元/平方米，跌幅达到6%。

　　岛里岛外，6个区有4个跌了，不过另外2个区同安区和翔安区倒是涨了，涨幅分别是11.2%和6.5%。具体数据表现，看下图。

　　如果按照链家的数据，厦门7月二手房成交价为40590元／平方米，与2017年峰值相比，全市跌幅在15%-20%。

　　房价下跌，厦门的地价也在下跌。

　　2018年以来，厦门平均楼面价为2.18万元/平方米，相比2017年峰值下降近20%，与2016年的峰值相比，下降约30%。

　　房价下跌的同时，交易量也在下跌。

　　2018上半年，厦门二手房(居住用房、非居住用房)共成交10479套，与2017年下半年相比下跌28.63%。

　　其中，二手住宅共成交6465套与2017年上半年20012套相比，同比下跌55.3%；与2017年下半年相比，环比下跌25.42%。

　　可以看出，今年厦门楼市量价齐跌，是确有其事。

　　不过厦门房价下跌也在意料之中，因为这座海滨城市的楼市里，蕴含着畸高的泡沫和风险。

　　虽然我大中国楼市到处都是泡沫，但不对比的话你是不知道厦门的泡沫有多严重的。

　　从房价工资比来看，购买一套100平方米的房子，深圳需要花费48年，北京需要46年，上海需要44年，而二线城市厦门却十分出类拔萃，需要53年，全国第一！

　　这么不可思议的数据背后自然少不了炒房客的功劳，福建本来就是民间资本发达的地方，近年来不断涌入厦门楼市，一步步将楼市的泡沫吹得越来越大。

　　从房产市值与GDP的比值上看(见下图)，厦门作为一个普通的二线城市，其房产总值与GDP的倍数竟然超过了深圳，仅次于京沪而高居全国第三。

　　北京、上海、深圳这三座城市作为中国的政治中心、金融中心和科技创新中心，吸引着大量的人才和资金，作为一线城市泡沫大，我还能理解。

　　但厦门仅是闽南地区的中心城市，哪来的自信可以撑起这么高的楼价？

　　作为一个经济总量仅位居全国第52位的东南沿海城市，厦门近10年来房价一直十分坚挺，比肩一线城市。

　　不得不承认，厦门楼市泡沫全国排名第一，如今被媒体抓住不放，一直炒作房价下跌了，其实本就有其内在原因。

　　况且，政府对厦门楼市的调控，比其他地方都要来得早，而且力度在加码，这对泡沫极大的厦门楼市来说，无疑也是极具杀伤力的。

　　2016年8月31日，厦门就宣布执行住房限购政策，要求缴纳3年社保才能购房，成为最早进入楼市调控的城市之一，明显早于其他二线城市。

　　2017年3月25日，厦门大规模升级调控，限购升级，认房又认贷，更是要求拿到产权证3年才能出售，厦门也成为了全国首个对居民购房出台“限售”政策的城市。

　　在厦门房价下跌期间，国家对厦门的楼市管控也没有放松，下发了各种各样的整治房地产市场乱象的政策，旨在堵塞政策漏洞。

　　今年6月28日，住建部等七部委在开展整治全国30城房地产市场乱象的专项活动中，厦门是其中之一，随后7月初福建省、厦门市先后发文遏制投机炒房。

　　7月2日，厦门出台“一次性销售”土拍限制，10万平方米以下住宅用地必须一次性销售。这重创了开发商捂盘惜售的销售方式。

　　过去几年，厦门房价一直保持强劲上涨的势头，房价水平明显背离了多项经济指标，存在相当大的泡沫。

　　如今，各种冻结楼市的政策给火热的厦门楼市泼了一盆凉水，大量炒房客无法再炒房，房价便也出现松动。

　　厦门楼市的真相是什么？

　　厦门二手房确实出现了同比下跌明显的现象，所以全国各大主流媒体报道厦门的楼市我觉得本身没什么，我们很多人也是通过媒体了解到厦门楼市暴跌这件事的。

　　但全国这么多主流媒体对厦门这么一个二线城市的楼价的报道，背后的动机似乎并不简单。

　　因为，那些报道的倾向性是高度一致的，可以说是集中轰炸式地负面报道。

　　这是中国楼市发展这么多年来，我第一次见到媒体如此不约而同地选择同一个城市的楼市进行轰炸。

　　至少，最近10年来，机构媒体对楼市的这种态度是极为罕见的。

　　我随便挑了几家媒体的报道，大家来看看媒体那些明显带有负面倾向的标题措辞吧。

　　大家可以看到，这些标题的措辞是极为惊悚的。

　　那么问题来了，厦门二手房楼价暴跌，是这座城市楼市的所有真相吗？

　　当然不是。

　　今年厦门二手房价格确实跌幅明显，像思明区这样的地方，甚至跌幅的均值达到18%，这意味着有些楼盘跌幅真的像网上传闻的那样，达到20%~30%。

　　但是，如果大家细看下面这张厦门楼价的数据表格的话，可以清楚地看到，哪怕厦门今年二手房价格跌了，实际上各区的均价还是比2016年及之前的均价要高，只是比2017年的高峰值要低而已。

　　难怪当外地人和在大喊厦门楼市暴跌时，厦门本地人调侃说：“去年涨两万，今年跌两千，算降价吗？”

　　厦门的二手房楼市之所以今年来整体呈现下跌态势，其实更多的是当地楼市调控高压下的价格回调。

　　这种价格回调的表现，虽然有的地方出现暴跌，比如思明区，跌幅近1万/平方米。但要说这种跌幅是那些媒体炒作的那样是“崩盘”的话，真的还为时过早，也不客观。

　　一个地方的楼价要崩盘，至少要出现腰斩。要不然，真的就像厦门人调侃的那样跌幅还不如涨幅。

　　事实上，厦门岛内房价在过去15年涨了15倍以上。

　　如果我们看最近10年的上涨行情，2008年厦门房价均值从6000元暴涨到现在均价4.5万元左右，10年间岛内二手房涨幅将近8倍。

　　所以，如果我们片面地去相信那些媒体大肆报道的那样，真的会错判目前厦门的楼市形势。

　　更何况，2018年前7个月，厦门全市一手房均价40201元/平方米，同比上涨16.3%，跟二手房是冰火两重天，这也是很多媒体很少提到的地方。

　　所以，关于厦门楼市的真相，我们可以简单粗暴一点概况：厦门楼市的二手房确实有暴跌现象，但并非崩盘，出现价格腰斩才叫崩盘。但是，一手房依然保持强劲地涨势。

　　在这里我要补充说明一下，之所以厦门二手房成交量明显下滑，主要是房价出现调整，炒房团开始谨慎观望，叠加各种“楼市冻结”政策，也限制了刚需人群的需求满足。

　　至于厦门地价下跌3成，说明开发商不看好后市，开始谨慎拿地。

　　集中轰炸厦门楼市意在何为？

　　我上面已经分析了，客观评估的话，厦门当前的楼市应该叫“出现明显降温”，不过以当前厦门当地的工资收入水平，房价还是过高，房价依然没有调整到位。

　　既然厦门房价远非萧条，更何况说是崩盘，那为何会出现媒体这样很诡异的报道？

　　这就是关键了。

　　如果大家还记得的话，7月31日的中央政治局会议明确提出要“坚决遏制房价上涨”。

　　与2017年3月政府工作报告中提出的“遏制房价过快上涨”相比少了“过快”二字，多了“坚决”二字。

　　如此细微的表述差别，足以体现中央遏制房价上涨的决心。在我看来，这次中央政治局级别的会议，会是中国楼市周期的分水岭。

　　更具体讲，这次会议，宣告了中国楼市不再大幅上涨的总体定调，维持现状是中央最希望看到的，任何试图打破平衡的行为都会被强制按下。

　　而维持现状，指的是中央不再容忍房价暴涨暴跌，甚至要让泡沫严重失调的的区域出现类似厦门这样的跌幅。

　　同时中央也不允许房价崩盘，要不然，中央的会议就不会还是说遏制上涨了，而是会提及让房价下跌的内容了。

　　所以厦门楼市这次被传统媒体集中轰炸，背后事实上是媒体在贯彻中央的指导精神，是对全社会一次警示性的信号释放。

　　而厦门楼市之所以能够被舆论选为负面典型，正是因为厦门本身泡沫是全国最大的，所以舆论的这次导向，更像是一次杀鸡儆猴的集体行动。

　　我们千万不要低估决策层对控制房价上涨的决心，一系列更多的信号，已经表明了这一点。

　　在中央那次会议之后，7月31日当天深圳发布一线楼市最严新政，打响第一枪。

　　8月7日，住建部召开房地产座谈会，下“狠命令”，强调房价调控不力的城市将被问责，提到了“三稳”，稳地价、稳房价、稳预期。

　　接着，成都、杭州、南京相继发布楼市新规，重点打击投机炒房行为，整顿房地产违法乱象。

　　在这个过程中，有意思的是，8月9日，中国工商银行和中国农业银行想调整上海首套房贷利率折扣，从95折降至9折。

　　一时之间让大家大呼看不懂，大家都在猜想国家是不是又要重启楼市牛市了，夜壶将重提。结果10日下午，上海工行召开紧急会议，全面9折被叫停了。

　　上海房贷一日游的事件，很好地说明了国家遏制房价上涨的决心，要全面贯彻“稳预期”的导向。

　　现在我们再回到各媒体大肆宣传“厦门楼市崩盘”这件事上，由于一直以来的路径依赖，只要一点风吹草动，房价立马就飙升。

　　比如，放水了楼价，立马涨；房贷利率下调，房价必须涨。

　　国家很清楚中国老百姓的心理，为了达到房价“稳预期”的目的，那么就必须让老百姓知道房价不是真的可以一直涨的。

　　毕竟，在当下美国加息周期和贸易摩擦的关键节点，汇率的波动已经非常明显了，所以稳定楼市是非常关键的一步，是不可以被随意打乱的计划。

　　既然厦门作为我国楼市泡沫最大的城市，自然就要拿来祭旗释放信号。

　　于是，各方官媒甚至自媒体开始大肆报道厦门暴跌的信息，引导一波舆论，让一群炒房客、刚需处于迷茫、徘徊状态，彻底把房价上涨的预期打消，真正达到“稳预期”的目标。

　　国家这一系列的行政干预、舆论造势的操作，都在传达一个信息：房价不可能再大幅度上涨了，别再炒房了。

　　更严厉的事情这几天依然在发生，也是在执行中央“稳预期”的精神。

　　昨天，重庆市公安局已经介入楼市整顿，将炒房上升至犯罪行为，提出要重点打击职业化、团伙化、恶意化的炒房违法犯罪行为。

　　楼市调控下半年全面升级

　　现在，信号已经非常清楚了，中央的决心也已经非常清楚了：谁想恶意炒房哄抬房价就是死路一条。

　　其实中央对楼市的调控部署，并不是在今年7月31日的那次会议开始，今年上半年事实上是楼市调控政策发布最频繁的半年。

　　2018年前7个月，主要城市房地产调控累积次数多达260次，较2017年同期上涨80%。

　　仅仅7月份，就有超过70次各类型房地产调控政策，平均下来，每天都有两座城市发布调控政策。

　　在多轮楼市调控之下，房价虚高的厦门、北京、上海等地二手房市场，房价出现了下跌。

　　那么，这里又有人要问了，那么房价会不会下跌？

　　我的观点是，楼市已经深度绑架了我国经济，要出现腰斩这种级别的崩盘，是不可能的，但是类似厦门这样的价格回调是正常的，同时未来要说出现去年之前那样的上涨那就很难了。

　　现在，各种限购限贷限售限价政策是在冻结楼市，中央意图让房产处于低频的交易状态，更深层的含义就是稳定房价，让房价在高位锁住。

　　对北上广深这样的一线城市而言，整体看顶多就是小幅波动，对于泡沫过大的二三四线城市，大幅度下跌也是可以理解的。

　　简而言之，一切的一切，都想让卖方无法套现离场，买方处于徘徊观望。

　　那国家现在出台的各种冻结楼市的政策，会维持多久？甚至会放松吗？

　　答案是继续维持，除非楼市泡沫不像现在这样居高不下。

　　放松更是不可能的，因为我们又要开始经济刺激计划了，但这次考虑到楼市泡沫太大了，所以不会让钱流进楼市。

　　7月23日，国务院常务会议要求积极的财政政策要更加积极，这是在释放接下来想把钱砸在基建方向的信号。

　　8月11日，银保监也发文要求，要充分利用当前流动性充裕、融资成本稳中有降的有利条件，加大信贷投放，扩大对实体经济融资支持。

　　事实上，7月新增人民币贷款达到1.45万亿元，同比增加6237亿元。

　　但由于实业本身就在萎缩，资金很难一下子有信心往实业投资，楼市虽然泡沫又那么大，但国人是买涨不买跌的，所以国家很怕资金又跑到楼市。

　　所以，国家一定会将楼市继续深度冻结起来。接下来，我判断，下半年全国各地各个城市的房价调控政策将会越来越多，也会越来越严厉。

　　在楼市高度冻结的政策下，交易双方都无法像以前那样任性买卖，水自然就无法轻松流入楼市。

　　站在更宏观的角度看，今天，美元兑人民币汇率已经跌破6.9的关口了，下半年美国继续加息2次明年加息3次叠加缩表的话，再让楼市往上涨，我们的经济就真的分分钟歇菜了。

　　楼市，这个中国经济的高速发展18年的引擎，今后将会被封存。

　　我们希望，国家能够在当下复杂的金融形势下，另谋出路，稳住大局，造福人民。