租房开炸鸡店，涉环境违法被停业的损失咋算？

而初雪，炸鸡和啤酒更配哦！
孙某打算开个店，做点小本经营的生意，便加盟了一个啤酒炸鸡品牌。有了品牌就需要店铺来经营，其就承租了乙公司所有的A房屋。双方签订了租赁合同，同时孙某支付乙公司租金及保证金的122525.7元。
店铺承租到了
孙某立即对房屋进行了装修
谁想到顺利开店后，问题却来了
△ 2017年4月10日
环保局对孙某经营的啤酒炸鸡店作出行政处罚决定书，处罚理由为孙某经营的店铺违反了《中华人民共和国环境影响评价法》第二十二条第四款“国家对环境影响登记表实行备案管理”的规定，构成违法。处罚决定为：责令停止环境违法行为，并罚款人民币3000元。
好好开着店怎么就
被罚款了呢？
原 来
2008年4月7日，南京市环境保护局在关于包含A房屋在内的某广场建设项目环境影响报告书的批复中，明确该项目商业场所不设置餐饮服务，入住商铺须另行办理环保审批手续，开发商售楼或出租时应以合同形式明确告知购房者或承租者。
而至今，乙公司都未能取得A房屋可以经营餐饮的环保许可，这才导致孙某被处罚。而乙公司也因未取得许可，向孙某发出关于暂停油烟排放餐饮单位营业的通知，要求孙某暂停营业。
因A房屋无法进行餐饮经营
孙某找到乙公司多次协商退租等事宜未果
遂诉至鼓楼法院
原告孙某诉请：
1、解除原被告签订的租赁合同，被告返还原告租金、保证金、电表及电卡费用，合计90565.7元；
2、被告乙公司赔偿原告装饰装修损失、设施设备损失、加盟费损失、停业损失，合计695959.96元；被告甲公司对其分公司，即被告乙公司的上述债务承担连带责任。
被告乙公司辩称：
涉案房屋无餐饮业态规划系未预留，并不影响双方签订的租赁合同继续履行，原告已领取营业执照，具备继续经营的条件，原告经营的啤酒炸鸡与传统中餐不同，对油烟设施无依赖性，原告要求解除合同无事实和法律依据，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。
面对双方的说法
法院又会怎么认定呢？
法院认为
租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。出租人的主要义务是向承租人交付适租房屋，保证房屋使用能够实现合同目的。
1.租赁合同是否可以解除？
本案中
南京市环境保护局已明确包括涉案房屋在内的商业场所不设置餐饮服务，入住商铺须另行办理环保审批手续，开发商售楼或出租时应以合同形式明确告知购房者或承租者。但乙公司至今仍未取得包括涉案房屋在内的商场可以经营餐饮的环保许可。
现乙公司将不符合环保要求的商业场所出租给原告用以经营餐饮，致使原告无法使用涉案房屋合法经营；且在履行过程中，乙公司明确要求包括原告在内的相关承租人暂停营业，据此结合相关事实以及法律规定，应当认定乙公司交付的房屋不符合合同约定，无法实现正常合法经营餐饮的合同目的。
故原告要求解除其与乙公司之间的房屋租赁合同，事实清楚，法律依据充分，法院予以支持。因原告主张解除合同的通知于2017年1月16日到达乙公司，故双方的合同应于2017年1月16日解除。
2.租金、保证金是否应予退还？
根据法律规定
合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，原告支付的保证金20000元，乙公司应予以退还。
对于租金，法院综合合同无法履行的原因、原告占有涉案房屋以及涉案房屋租金标准等事实，酌定原告应付租金和占有使用费为122575.7元，原告已支付租金数额为102525.7元，故原告主张退还租金70390.7元的诉讼请求，法院不予支持。
原告应支付的租金及占有使用费与原告已支付的租金、保证金及电卡工本费冲抵后，被告乙公司无需再退还原告保证金及电卡工本费。
3.原告各项损失如何认定？
根据规定
承租人经出租人同意装饰装修，因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持，故被告乙公司应赔偿原告装饰装修残值损失105768元。
对于设施设备损失、加盟费损失、停止营业造成的损失，法院结合本案事实，考虑原告的实际经营期间、加盟期限、营业收入等因素，酌定乙公司赔偿原告上述损失68000元。
综上所述，乙公司应赔偿原告各项损失合计173768元。乙公司系甲公司设立的分公司，故甲公司应对乙公司不能清偿部分承担补充清偿责任。
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判决如下
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1、原告孙某与被告乙公司签订的租赁合同于2017年1月16日解除；
2、被告乙公司于本判决生效之日起十日内一次性赔偿原告孙某损失173768元；
3、被告甲公司对上述债务承担补充清偿责任，驳回原告孙某其他诉讼请求。
鼓小助有话说
经营餐饮服务须申请办理环境影响评价审批手续、申领污染物排放许可证、申请办理卫生许可证、向工商行政管理部门申请登记、办理消防许可证等。
因此当事人在承租房屋经营时，应了解承租房屋是否可以申领相应营业执照，应注意土地性质、规划用途，并报行政主管部门批准。
同时，在签订《房屋租赁合同》时，可约定如因租赁房屋未经许可而被要求限期整改、停业整顿、罚款时，由此导致的相应损失承担问题，如租金、承租人预期所得利益及罚款的交付等。
来源：鼓楼法院
转自： 南京市中级人民法院
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