毛大庆建议：政府应完善住房租赁 鼓励年轻人以租代购

　　京华时报讯 (记者翟烜)“房子是用来住的，不是用来炒的。”2016年12月6日闭幕的中央经济工作会议上，习近平总书记就中国楼市发展方向强调要平稳健康地发展。

　　那么，北京这样集聚众多资源，且仍然极具号召力的一线城市，房地产市场如何平稳健康地发展，成为政协北京市第十二届委员会第五次会议很多委员关心的议题。

　　作为曾经房地产界知名的职业经理人，北京市政协港澳台侨工作顾问、北京市人民政府专家顾问毛大庆博士就此问题展开思考和调研，并准备在此次会议上递交自己的建议。他表示，自己支持鼓励和完善住房租赁市场，通过租房来实现“住有所居”，而不是一定要购房实现“居者有其屋”。

　　毛大庆建议，住宅租赁是经济增长的推动力，是经济转型的加速器，也是促进人口城市化的重要力量。它不仅是房地产市场的重要组成部分，也是经济增长的重要动力。根据美国经验，其房屋租赁行业收入占房地产总收入的31.97%，居房地产业各行业之首。

　　所以，他认为结合北京的特点，培育和规范住房租赁市场可以达到人口稳定和优化人口结构、用足存量房、实现房地产转型、改善常住人口居住环境等功能。但北京目前最缺可以给予租赁者安心租赁居住的长租房。

　　调查：缺乏政策鼓励和制度保证

　　租赁不备案难定指导价

　　2012年2月开始执行的新版《商品房屋租赁管理办法》中规定，规范租赁市场，各地应该公布租赁指导价。但就目前的租赁市场操作手段看，政府很难获取并给出指导价格。“公布价格肯定能让市场更透明。”伟业我爱我家集团副总裁胡锦晖告诉记者，北京在2004年到2006年间，曾按不同区域，每季度公布一次租赁价格，但后来突然停止了。

　　目前要执行这一规定还有几个难点有待解决。其中最重要的就是样本采集，而目前的租赁市场业主很少能主动登记备案。也就是说，业主把房子出租了，但政府并不知情。其主要原因包括，登记备案需要缴纳月租金5%的综合税，而在我国香港地区只收取千分之三的印花税。另外，在香港如果遇到租赁纠纷，只有登记备案的房屋才有法律效力，而我们在这个环节没有硬性规定。所以，登记备案缺乏动力。

　　另外，行业管理应归住建委，但信息公布归统计部门，到底由谁来公布也需要明确。

　　税太重企业无热情投入

　　毛大庆调研发现，在房地产转型过程中，需要建立一套长效机制规范租赁房市场。同时，对企业建设用于居住目的的租赁房给予税率优惠。而目前，企业建设租赁房还存在着成本压力。这种压力主要来自两个方面，一方面是企业纳税，其次是一次性投入大、资金货币化率低。

　　作为专业人士，毛大庆举例说，目前，企业纳税人按市场价格向个人出租用于居住的房屋，应缴纳以下税款：

　　a)房产税：以租金收入4%计算缴纳(根据财税(2008)24号文件的规定)。

　　b)营业税：以租金收入5%计算缴纳。

　　c)城市维护建设税及教育费附加：以实际缴纳的营业税税额乘以相应的税率计算缴纳。

　　d)印花税：按财产租赁合同按租赁金额千分之一贴花。税额不足1元，按1元贴花。

　　同时，根据《营业税改征增值税试点实施办法》第十五条，不动产租赁服务的增值税税率为11%。

　　按照这个税率，房地产企业或其它企业对建设租赁房热情难增。

　　市场仍未形成规模效应

　　毛大庆说，随着VC/PE、开发商、中介公司、代理公司、酒店企业、房地产基金纷纷进入长租公寓领域，行业扩张速度加快，格局走向多元化。但经过三年探索，长租公寓行业仍面临一些悬而未决的问题，其中最为核心的是规模效应问题：分散式公寓由于房租成本高、房源集中度低和供应链管理挑战，缺少规模效应;集中式公寓虽然单体项目相对健康，但考虑到高昂的总体成本、庞大的前期投入和房源获取困难，规模扩大本身就是一个难题。

　　基于长租公寓一次性投入大、规模经济不明显、货币化率低等特点，政府若在长租房税率方面给予优惠，将会极大地鼓舞和提高各方投资建设长租房的积极性。

　　马上就访：

　　记者：政府发展住宅租赁有什么好处?

　　毛大庆：首先有利于拉动投资、刺激消费，稳定经济增长。住宅租赁行业涉及建造、装修、管理、信息、维修、保洁、搬家等长产业链，上下游产业链拉动作用较强。而相对于购房，租房因为经济压力更小而更能释放人的消费意愿和能力。同时，发展租赁行业，既可吸纳大量闲置房屋、库存住宅，直接助推房地产去库存，又为住宅开发提供更多的增长空间;也有利于保障合理住房消费，促进转型升级。从保障中低收入人群合理住房看，发展住宅租赁市场意义重大。在经济转型升级过程中，租赁业的发展可以促进人口向服务业转移。对比国外经验，未来房屋租赁市场将是我国房地产业最大的细分行业;其次是有利于促进人口有序流动，实现住有所居。租赁市场的成熟，将带动就业，吸纳更多人口进城，促进区域与城市间人口有序流动。

　　记者：北京发展住宅租赁的动力何在?

　　毛大庆：主要是四个方面。第一，北京市土地供应紧缺，房地产总体库存量不大;第二，到2020年全市人口控制在2300万人;第三，鼓励双创，积极引进高技术、高学历人才;第四，保持北京市经济持续健康发展。

　　委员建议：

　　1，鼓励众创空间升级，优先供应此类空间用房及政策扶持，既服务于双创，又解决入住者居住需求，实现职住平衡。

　　在联合众创空间，为入住者提供工作所必需的办公空间、融资服务、人事行政服务、交易撮合等服务的基础上，还为入住者提供灵活的租赁生活空间。入住者既能完成工作与生活的全部需求，也为缓解城市交通压力和流动人口管理做出了有益的尝试。

　　2，政府在舆论上加强租赁房的正面宣传，鼓励年轻人以租代购

　　引导改变传统观念中“租房不如买房”思想的影响，让租房成越来越多人的选择。因此，政府应该运用多种媒体渠道，宣扬租房对缓解年轻人住房压力的作用，提高城镇新市民生活品质的价值，大力提倡年轻人以租代购行为。

　　3，鼓励现有房源的“租赁房”改造，盘活存量房，助推房地产产业转型

　　鼓励个人闲置房源进入出租市场，将有效缓解流动人口租住供需压力，盘活存量房，提高居民可支配收入、促进消费增长。

　　4，加大政策扶持，将闲置的工业厂房改造成办公居住一体化的空间

　　近年来，由于低端产业外迁，本市城郊出现一大批闲置的厂房及工业用地，造成大量的资源浪费。若通过舆论引导，与并给予一定的政策优惠及经济扶持，鼓励社会资本将此类物业升级改造成为可满足企业工作、居住、生活消费一体化空间。通过资产改造及内容导入，既能盘活城市存量资产，又可以将企业引流至四环外的区域，从而进一步疏解城市核心区的压力。

　　5.将常住人口管理系统、租赁房管理系统与居住证管理系统联网，为长租和常住人口统一办理居住证

　　常住人口管理系统、租赁房管理系统与居住证管理系统三网联动，可以实时监控人员流动情况。而居住证的办理与租赁房相关联，不仅方便了常住流动人口办证，也是对长租与常住的鼓励，更有利于政府对流动人口的管理。

　　案例：

　　若能长租可以租下去

　　来自东北的魏先生，2004年大学毕业来到北京打工，当时和另外两名同学在虎坊桥租住了一套60平米两居室，月租金1500元，每人每月500元，而那时他的收入每月5000元左右，每月留在手里的钱对于刚毕业的大学生来说，真是足够花了。2010年，身边的朋友都陆续买房了，加上因为房东提前解约，搬过几次家，租房感受很差，他也动了心想买套房。

　　但由于更换工作，买房的事搁浅了，一直到现在他感觉购房的可能性越来越小。因为首付都需要至少100万，月供更负担不起。因此，魏先生决定，今后还是租房居住，至少可以选择价格和地段。这样，他可以省下钱或时间，享受生活。但他希望能找到长期稳定的房子，不仅能按自己的喜好装饰，也不必总担心搬家。若能找到长期租住的地方，他觉得今后可以一直租下去。