高学历高智商券商分析师亲自带着你去看盘 逼格秒杀房产中介？

　　想要问问券商分析师，你真心觉得累不累？

　　这年头券商分析师本职是码字写报告跑路演，还得特别擅长帮人操心家务事，除了近日推出的升学指南等各种详解攻略，为别人家的娃升学排忧解难外，在楼市疯狂的关键时刻，这帮分析师不忘使用其各般武艺，甚至动用自身十余年行业人脉及经验，为客户买房助一臂之力。

　　分分钟秒杀房产中介的券商，已有变身炒房团的节奏了！

　　如果说，去年疯狂了中国居民的是股市，那么今年必然是这楼市让中国人为之魂牵梦绕。据统计，2016年全球十大房价涨幅最大的城市中，中国就一举占了四席。

　　其中，尤为重磅的是，中国的深圳、上海2座城市分居全球房价涨幅最大城市榜单之榜首和第二。相比股市，楼市在供给上的管制比股市少得多，区域性楼市疯狂正在火爆进行时。

　　券商变身炒房团分析师忙不停

　　房地产火爆，券商争相出研报为投资者出谋划策。

　　君可见，近日，中泰证券研究所地产行业分析师团队隆重推出了“金九银十，下一轮暴涨机会在哪里？”的劲爆调研，诚邀投资者参与。

　　据了解，中泰证券地产研究团队安排的调研主要以西南部两大核心城市重庆和成都为目标，调研接触地产公司外，最最最重要的是券商研究员会亲自带着你去看楼盘。

　　在中泰证券此次调研的行程安排上，9月27日上午和28日上午分别调研金科股份(000656,股吧)和蓝光发展(600466,股吧)两家上市公司，下午则在重庆和成都分别考察3个楼盘项目。而显然，两日下午行程是整个行程的重头戏。

　　换言之，以前是房地产中介带你看楼盘，现在换成了高学历、高智商，且各种掌握投资信息的券商分析师们带你看楼盘。这逼格，也就能解释为啥今儿杭州楼市再掀高潮，抢房人群冲进，连酒店大门都被冲垮的威武之势了！

　　估摸着这帮券商分析师们也在心里OS，俺们调研公司为辅，带你看盘为主，贴心程度可见一斑，还不是为了你们这些客户赚钱嘛！

　　无独有偶，兴业证券(601377,股吧)地产团队也不示弱，不仅呼吁为其新财富投票，还忙不迭地发挥该团队分析师10年地产行业人脉和经验，助投资者买房，该券商亦发起了成渝地区龙头房企项目调研。

　　李迅雷人性在楼市上的疯狂度无法计算

　　针对股市疯狂，海通证券(600837,股吧)副总裁、首席经济学家李迅雷昨日撰文《人性在楼市上的疯狂度无法计算》。李迅雷称，“中国大部分地区的房价实际上都已经步入泡沫区域了。当前楼市其实是结构性牛市，即一二线城市房价上涨，三四线基本不动，但去年是一线城市房价上涨凶猛，今年则传导至二线城市。”

　　若房价租金比（房价/年租金收入）相当于股市的市盈率，那么，房价收入比则有点类似于股市的市净率。

　　中国目前主要城市的房价租金比大约为38.5倍，上海、北京、深圳、厦门、南京则均超过50倍。按照国际标准，房价租金比在16.7-25倍之间是房价的健康区间，超过25倍就是存在泡沫了。

　　谈及房价泡沫，李迅雷认为，我国房地产区域性的泡沫过大，三四线城市房地产库存高企，即便有泡沫也不算大。然而，东部的一二线城市房地产的库存已经大幅减少，故泡沫化程度或许比较大。

　　“不管怎样，楼市终将会迎来繁华落尽、寂寞成殇的那一天，只是早晚而已，因为中国早就成为自有住房拥有率最高的国家之一。”李迅雷犀利指出，当投机的力量耗尽，人们会幡然醒悟，原来购房刚需会随着房价的下跌而突然消失，土地稀缺的故事是那么不靠谱；若干年后，当独生子女们把四位老人送进了养老院，会面对那几套的空置房产发愁，房地产也成为钢铁、水泥、煤炭等过剩产业之后的又一大过剩行业。”

　　姜超2016年或是房地产市场历史大顶

　　今日，海通证券副所长、首席宏观及债券分析师姜超研究报告直言不讳论证认为，“我国的地产过热已难以持续了，今年大概率是我国房地产市场的大顶部，未来面临极大的下行风险。”

　　首先，姜超认为，中国青年人口拐点已现。25-44岁是消费住房、汽车、家具等耐用品及烟酒饮料、服装和娱乐等快消品的主力人群，我国该年龄段人口在2015年已达到峰值的4.49亿人，之后将长期下行。

　　姜超分析称，2013年是中国住宅新开工的顶部，从人口角度来看，2016年住宅销售将超过1400万套 ，中国住宅新开工2013年见顶，销量2016年或见顶。今年上半年，我国新增房贷和公积金贷款占GDP比重已达到了8.6%，不仅较去年暴涨，均接近或超过美国2007年的历史峰值，表明中国居民购房或已将杠杆用到极限，今年或是中国地产市场的历史大顶。

　　此外，今年火爆的房地产销售源于居民拼命贷款买房。2014年月均房贷为1800亿，去年是2500亿，今年月均房贷接近5000亿，每个月1万亿的信贷一半左右是房贷。从居民买房的贷款杠杆率来看，2013年的贷款占比仅为1/3，而2016年的贷款占比已经超过50%，意味着首付比例不到一半，已经低于美国金融危机之前2007年时平均50%的首付比例。

　　在姜超看来，今年地产销量激增与人口角度的需求无关，而是金融加杠杆下的投机现象。本轮房价上涨始于2015年，以北上深一线及周边城市领涨，是彻头彻尾的金融现象，房价涨幅与GDP增速无关，与存款增速高度相关。目前，一线城市房价涨幅远超GDP增速，但目前北上深的存款增速已基本归零，意味着流动性拐点或已出现。

　　多家券商谨慎表态后市白银时代或提前结束

　　传说中的金九银十已经到来，各家券商如何看楼市？

　　民生证券研报认为，随着杭州、苏州、厦门等热点二线城市重启限购，政策继续收紧预期在加强，可能会促使部分购房需求加速释放，金九银十已经到来，依然看好主流城市房地产市场在三季度的表现。

　　兴业证券是典型坚定看好房地产后市的券商。该券商表示，房地产的本质是货币现象，银行在利率市场化金融自由化之后一定持续大幅度增加对于按揭的配置，大幅度提升对于按揭的偏好。这一部分按揭的超发，对于房地产的复苏，最核心的因素还是在资金的供给端。因此银行持续增加按揭配置必然带来房地产持续繁荣。

　　兴业证券地产研究团队称，房价和货币供应的内生循环不能打破，房地产政策只能缓不能转，货币政策大幅度收紧，造成繁荣的中断的可能性非常低，地产基本面还将持续繁荣，地产板块必然有波澜壮阔的。

　　瑞银中国首席经济学家汪涛表示，目前房地产市场大幅透支了未来需求，出现调整是个大概率事件。尽管一线城市和部分二线城市房地产市场持续火爆，但房地产投资在过去几个月呈现下降趋势。

　　中金公司近期也发布了合肥、南京、杭州三地房地产调研纪要，其认为，进入9月，各地市场呈现明显缩量涨价格局。信贷持续宽松，地方政策调控难改市场趋势。地产行业预期差逐步修复，进入9月行业成交旺季，成交超预期的概率将走低，基本面呈现缩量涨价格局，地产反弹行情进入中后段。

　　华泰证券(601688,股吧)则直截了当在研究报告中指出，房地产白银时代将比预期更早的结束。

文章来源：微信公众号券商中国

（责任编辑：王曦晨 HF068）