“二房东”改造群租房致“天价物业费”，法院这么判

2012年，王凯将自己的房子租给了“二房东”张青，张青将原本的3室改造成了6室分租出去。由于群租房给小区带来了扰民等影响，小区业主委员会全体作出决定，将群租房每月1.25元/m2的物业收费标准提高到了30元......

判了

10万余元的“天价物业费”不交了！

2012年，王凯将自己的房子租给了“二房东”张青，张青将原本的3室改造成了6室分租出去。由于群租房给小区带来了扰民等影响，小区业主委员会全体作出决定，将群租房每月1.25元/m2的物业收费标准提高到了30元，这样一来，原房东和“二房东”不仅要承担房屋租赁期间总物业费10万余元，还要按照物业费每日万分之五承担违约金。

案件回顾

2012年12月，王凯与张青签订了房屋委托租赁合同，约定将自己位于亚东城的房屋租给二房东张青，合同签订以后，二房东将房屋厨房、客厅等隔开，将房屋分租了出去。

物业公司委托代理人认为，“天价”物业费是有法律依据的。2012年11月，小区业主委员会与物业签订了服务合同，合同约定，业主委员会对小区提供物业管理服务，约定物业服务期限自2013年1月1日起至2014年12月31日，物业服务费为每月1.25元/m2；业主未按时缴纳物业费的则按照每日万分之五承担违约金。

2014年8月30日，小区业主委员会作出《亚东城东区管理规约》补充规定：经全体业主表决通过，规定群租房和住改商用房屋按每月30元/m2的标准收取公共服务费，但是物业公司还是按照每月1.25元/m2的标准作为收入，剩余的28.75元/m2的“差价”用于小区的公共设施更新改造等，并在小区进行张贴告示。

因此，原告要求两被告承担连带责任。

庭审直击

2018年9月26日，栖霞法院进行一审，11月7日，本案再次公开开庭审理。案子的争议焦点就在于物业公司收取被告每月30元/m2物业费的标准有无事实合法依据。

“二房东”张青认为，自己已经按物业服务合同约定及时交纳了物业服务费，再次交纳属重复收费，且30元/m2的物业收费标准过高。被告王凯辩称，“我把房屋出租给‘二房东’张青，物业服务费都是她负责交纳的。原告的诉请，我并不知情。”

审理中，栖霞法院对涉案房屋进行了现场勘验，房屋原有三间卧室，承租人张青将客厅隔成两个房间，并把厨房当作卧室，一共6个房间对外出租收益。

法院认为，实践中，物业服务合同规定的物业服务费交纳无论采用包干制或者薪酬制，都规定由业主向物业服务企业交纳，物业服务费的收取对象不是业主委员会而是物业服务企业。

本案中，原告要求按照30元/m2的标准交纳的费用中，物业公司作为收入的1.25元/m2，应当属于物业服务合同中的物业服务费，超出部分28.75元/m2，实际上是业主大会决议收取的，由亚东物业公司代收的，东区业委会控制使用的，限用于小区公共设施更新改造的费用，该费用实际属于全体业主所有，不应属于物业服务费范畴。

原房东虽在《房屋租赁协议》中约定出租房屋不得转租、不得改变房屋结构与屋内设施，但并未认真履行督促承租人履约的责任，“二房东”张青违反了协议约定，擅自改变房屋结构并转租，导致该房屋事实上处于“群租”状态，增加了小区物业管理的负担，影响了小区的整体居住环境。

另外，自治权的行使必须在职责和权限范围内，且要有相应的法律依据，不得以维护公共利益为由，侵犯个体合法权益。

显然，本案东区业委会对少数业主收取的用于小区公共设施更新改造的费用，超出了业主共同决定事项的范围。

另外，《补充规定》中对“群租”户收取公共服务费的规定没有法律依据，也超越了业主大会、业主委员会物业管理的权限和范围，应属无效。

东区业委会与亚东物业公司据此签订的《补充协议》中涉及上述内容的部分也应属于无效条款。张青根据《房屋租赁协议》的约定，已按1.25元/m2的标准交纳了物业服务费至2017年12月31日，原告要求两被告按照28.75元/m2标准补交物业服务费，并承担违约金和律师费，于法无据，法院不予支持。