楼市调控的关键点在哪？这位专家这么说

楼市调控的关键点在哪？这位专家这么说

浙江新闻客户端 吕志强

2017-05-08 17:50

调控好楼市杠杆率须要因客户而宜，要有“房子是用来住的，而不是用来炒的”责任担当及灵活的金融调控艺术。把楼市杠杆重心向新兴城市群转移，是热点城市房价软着陆和高杠杆风险渐进释放的明智选择。

纵观我国楼市，新一轮“限贷、限购、限外”等限字系列的调控后呈现趋紧走势。杭州3月29日起，楼市调控加码，无论是商业性住房贷还是公积金贷款，二套房首付款比例不低于60%，公积金贷款利率按同期住房公积金贷款基准利率1.1倍执行。严格审核个人住房贷款首付款资金来源，严禁各类“加杠杆”金融产品用于购房首付款。5月1日起北京地区新房、二手房房贷政策再次收紧，部分银行的新房、二手房的首套房执行基准利率，二套房则在基准利率基础上上浮20%。4月一二线城市住宅成交量环比同比双双下行，三线城市环比略有增长。虽然调控初步见效，但我国房地产市场深层次矛盾尚未根本解决，一二线城市的房价高企和三四线的库存压力依然较大。4月25日召开的中央政治局会议，再次强调要加快形成促进房地产市场稳定发展的长效机制。在笔者看来，建立房地产市场稳定发展的长效机制，固然要在金融、土地、财税、投资、立法等方面综合着力，但控制好楼市杠杆率当先行。

有数据显示，我国2004-2008年家庭杠杆率稳定在17%-19%，2009年4万亿刺激后，家庭杠杆率随房价上涨持续走高。2016年末，我国人民币住户贷款余额33.4万亿元，其中中长期贷款23.8万亿元，中长期中的消费贷款20.1万亿元，分别占当年GDP总额的43.2%、30.7%和26%；比上年分别提高3.8、4.3和4.3个百分点，杠杆率呈现快速上升势头。今年3月末，我国住户贷款的余额是35.23万亿，约占GDP总额的47.4%。按照今年GDP增长的预期及住户贷款增加走势预测，年底家庭杠杆率会接近50%。这虽然与美国、日本、英国、加拿大等发达国家居民杠杆普遍在60%以上相比不算高，但我们是发展中国家，人均GDP、社保、医保的覆盖程度和保障水平远未达到发达国家的水平，我们不能简单和发达国家比杠杆率，但与发展中国家如俄罗斯家庭杠杆率16%，印度9%相比，我国的杠杆水平就显高了。值得警觉的是，目前我国家庭住房交易杠杆率、按揭贷款还款负担率、开发商开发贷和公司债及负债率都处于历史高位，有业内人士戏称之“杠杆上的楼市”。

从金融机构的角度论，目前个人住房按揭贷款仍是银行争夺的优质资源，这也是家庭杠杆率上升的成因。这虽然为刚需提供了方便，但也给炒房可乘之机。一些工薪阶层刚需买房倾两代人积蓄还得背负巨额房贷。当然，刚需也要通过“限贷”等降低杠杆率。对于楼市投资，从发展租赁市场的角度来说，一味地“限外”并不可取。如果长期“限外”，农村人口何以城镇化？住房租赁市场又何以发展？其实，投资购房本身并不可怕，关键是控制住其杠杆率。对于那些恶意炒房，金融部门要坚决说不，不给炒房贷款。调控好楼市杠杆率须要因客户而宜，要有“房子是用来住的，而不是用来炒的”的责任担当及灵活的金融调控艺术，金融部门当制定出可具操作性的实施细则。

无庸讳言，控制好楼市杠杆率，更须关注高负债房企藏匿的房地产泡沫风险。上世纪80年代末和90年代初，日本房地产泡沫破裂后，日本经济在长达20多年里没有气色。美国的次贷风波引发的国际金融危机到至今仍未消除阴影。我国2016年房地产贷款增速过快，甚至有的地方出现“零首付”、“首付贷”等高得离谱的杠杆，致使房地产领域的金融风险隐患堆积。好在监管当局、银行采取了整治措施，遏制了高杠杆的蔓延。

楼市调控先控制好杠杆率，重头在金融机构，但也不可忽视“体外资金暗流”。央行新近发布的金融机构贷款投向显示，到今年一季度末，人民币房地产贷款余额增速比上年末低0.9个百分点，个人住房贷款余额增速也比上年末低1.1个百分点。但个人住房贷款仍处于较高水平，住户中长期贷款同比增幅超三成。这一方面显示资金流向房地产的现象并未减弱，贷款结构的不合理藏匿着金融风险。另一方面也表明调控杠杆显现积极变化，但不可过度乐观，仍要因城施策，科学调控。面对系统性风险隐患和经济下行压力，房地产业仍然是关联效应和乘数效应最强的庞大产业。金融机构促使房地产业平稳健康发展，当前着力点应放在楼市新增空间与城镇化建设结合上，把楼市杠杆重心向新兴城市群转移。这是热点城市房价软着陆和高杠杆风险渐进释放的明智选择。同时，要警觉房地产中介及民间借贷的过度融资，要防止资金体外循环推高楼市杠杆。