楼市限购，真能打压房价吗？

国庆旅游还没回到家，就发现自己买不了房了。

可是对于限购，小伙伴们都嗤之以鼻：会有什么卵用，还不是照样涨。 是啊，咱们都是听惯了“狼来了”的人，怎么能相信限购能降房价这种“鬼话”呢？

那么到底限购会不会打压房价，大家都很关心，幸好我们都是过来人，就以南京为例，看看限购到底有没有效果。

南京限购样本

根据资料，全面限购是国务院在2010年4月出台的“新国十条”开始，而南京市是从2011年2月开始出台限购细则，到2014年9月全面结束限购。

从数据看，2010年以来的七年间，南京楼市成交量有两次出现下滑，一次是2011年，也就是调控当年，另一次是2014年（如图一）。

图一：2010年以来南京商品房月度累计成交量和价格指数走势

图二：2012年以来南京新建住宅月度成交量和价格指数

从这两个统计可以看到，限购商品房成交量相关性并不明显，如果说有关系，也不是负相关，而是正相关。因为除了个别月份和年份外，在限购之后，南京商品房和住宅成交量总体来说还是增长的。

而限购是不是打压了房价呢？我们来看看限购那几年南京房价指数的变化。

从上图可以看到，从2011年2月限购开始后，南京房价出现了持续一年的调整，然后出现大幅反弹，到2013年底再次进入调整，直到2014年限购取消。

可以看出，限购对南京房价的影响的确偏负面，从2011年到2014年跨度4年，其中2011年和2014年两年是调整的，2012和2013年两年是反弹的。

可是这个影响也很难说就一定是限购造成的，因为在限购前的2010年，南京房价就已经开始调整，而2011年的调整究竟是延续2010年的下跌还是限购造成的呢？

所以，从南京这个案例来分析，限购对成交量和房价有一定相关性，但很明显，参考意义不大。用一句白话就是说， 限购影响不了楼市趋势。

谁会影响楼市？

限购影响不了，谁会影响楼市？还是钱！

从这个图，可以看到，在从2011年底开始的这一轮货币宽松周期中，房贷增长一直都较快，到2015年后达到井喷态势。

虽然房贷的大幅增长，国内商品房销售也自然十分火爆，其间只有2014年略有下降，其他年份都是增长的。

从这个图看，货币对楼市促进似乎也不明显，主要是因为这个数据涵盖了三四线城市，如果仅统计一二线城，那就能清晰看到货币宽松对楼市的促进作用了。

限购的影响

可是地方政府长假还加班出政策，如果没什么作用，就太对不起他们的工作态度了。

首先，这一轮限购力度实际上远超过2010年那一轮，因为2010年那轮是国务院先定好限购规则，然后由地方制订实施细则，当时甚至连二套房的界定都没搞清楚，所以限购实际上并不彻底。

可是有了上一轮限购的经验，这轮限购明显针对性更强，而且力度远超上一轮，其杀伤力肯定也会更大，说不定真的能把房价打一打。

第二个影响，很可能会将炒房资金赶进三四线城市，实现全面去库存的任务，如果这是本轮限购的真实用意，政府绝壁是神级操盘手，到那时，“中国梦”实现指日可待也！

作者简介：

赵士勇

【江苏金融圈】微信平台首席评论员

10年财经记者从业经历