陈志楼市观察：租赁市场应更加市场化

　　一场发布会，一桩罗生门，把长租公寓推至风口浪尖，也掀起了一场对租金上涨的大商讨。

　　事件的起因是在一场媒体沟通会上，胡景晖对近期租金市场价格波动给出了自己的判断，除了传统的影响租金价格的因素外，很多租赁企业，特别是长租公寓运营商，以高于市场20%-40%的价格收房、出租，破坏了当前市场环境，也是导致如今租金价格上涨的重要诱因。

　　在宽货币、购买力下降、货币贬值的前提下，租金的上涨刺痛了广大租房群体，成为吐槽的宣泄口，而这也暴露出以住房消费为主体的众多租客的焦虑。

　　房租涨没涨？

　　房租的确涨了。

　　这是今年1月底和5月中旬同一间自如友家通州合生滨江帝景房源的价格对比，从2390元/月(月付价格)涨至3160元/月(季付价格)，涨价716元，涨幅近30%。

　　当然这仅仅是楼观君找到的一个案例，不能够代表北京的租赁市场租金波动，不过通过身边租房人的反馈，直观感受上房租的确是上涨了。

　　而据北京市统计局数据显示，北京1-7月单平米月租金为91.5元，水平较去年同期上涨3.1%。单看7月份，租赁房房租同比上涨2.8%，环比上涨0.2%，其中，东城区和顺义区房租环比涨幅居前，分别为10.5%和10.7%。

　　由于租赁市场存在很多无备案的租赁交易，且北京市的租赁交易平台还建立不久，需要大量的数据导入和众多的自主交易租赁双方提供其交易信息，任何一家统计机构的数据都存在缺失，都不能准确描述真实的市场。

　　谁助推了租金上涨？

　　租金价格的形成是基于一个非常复杂的租赁市场，其波动因素与供应结构、供给量、需求结构、需求量、新房二手房房价乃至利率都有着深刻的、密切的关联，任何一方波动都会影响价格。

　　关于租金价格的波动，北京房地产业协会秘书长陈志表示影响租金价格的上涨主要因素大致有以下几点：

　　1.在货币相对宽松的条件下，资产价格的重估、购买力的下降、利率的变化都会导致租金的上涨。

　　2.租赁市场的总供给与总需求之间之间的不充分与不匹配的关系也会导致租金的上涨，特别是在需求旺盛的情况下，供给不足必然导致租金上涨，这是目前租金持续上涨的主要根源，短期也无法迅速扭转。

　　3.观察租金的波动必须要考虑季节性因素、租赁合同的到期与换租阶段性的需求的增加会加剧租金的上调。

　　4.短期内由于资本的进入强化了机构的收储与扩张能力，也必然会推动租金价格的调整。

　　5.专业机构所带来的专业性服务和居住品质的提升也会对租金带来推升性作用，尽管是合理的。

　　6.租赁需求端的消费升级，特别是不买房或买不起房的年轻90后们对居住品质的要求的明显提升，也会对租金价格带来影响。

　　7.供需关系紧张，强化业主提升租金预期；且在利率上涨、货币贬值、货币政策宽松的条件下，业主提升租金用以对抗贬值风险的意愿在增强。

　　客观上说，租金上涨是多因素共同作用的结果，并非资本进入这一个因素，在资本进入机构后，确有推动租金价格上涨的内在动力，不能够否认专业机构的服务和对居住品质的提升所带来的租金价格的合理上涨，但所有的上涨都是由机构和资本的介入推动这个观点我不苟同。把多因素带来的租金价格上涨归罪于单一资本因素是不准确的。

　　另外，陈志赞同胡景晖的提示：其本意提示政府要关注资本对租金的推动和风险，毫无疑问这种提示是正确的是及时的。资本到底推动了多少租金价格的上涨，必须要用充分的数据来说话，现在用一些局部的个体的数据描述推动房租上涨20——40%是不准确不客观的。

　　涨幅是否合理

　　北京市统计局公布2017年北京月平均工资为8467元，较之上一年7706元，上涨9.88%，似乎能够抵得过房价同比上涨2.8%的幅度。

　　根据贝壳研究院的数据显示，按照人均租住面积15平米计算，2018年上半年北京市居民租金收入比为22.2%，略高于2015年和2017年，略低于2016年，仍处于30%以内的合理范围。

　　我们看到的租金价格是局部的统计结果，全市还没有形成完整的直接从供需角度统计出来的准确的详实的租赁数据。

　　现实的租赁市场存在大量个体“手拉手式”、朋友熟人之间的交易。但大型机构相对中小机构或者分散的个体而言，其作用显然是巨大的。通过这些机构的数据(存在一定缺失)，在区位、品质等方面的专业分析还是能够理性的了解市场相对真实的一面。

　　这里需要提醒的是，不能仅以市场一端的承租人的角度去谴责租赁价格的合理波动，也不能以道德审判的方式，谴责合理的资本介入。对于有社会责任和良知的媒体人而言，既不能对资本进入带来的风险避重就轻，也不能过分以“资本介入推动房租上涨”来吸引观众眼球。必须重视资本进入带来可能衍生的各类风险问题，这也正是胡景辉提示的租赁市场由于资本的介入可能带来的隐患。

　　对于政府而言，必须快速形成明确的市场监管制度，避免因资本的介入，利用自身优势和市场支配地位，可能形成对出租人房屋租金的占用，这是市场监管的要点，也是租赁行业的潜在风险点，特别是当资本介入的时候。

　　试想，一旦资本的链条断裂必然会造成机构跑路，造成出租人租金打水漂，其预期收入竹篮打水，必然会引起承租人和出租人之间因房子使用产生的纠纷，必须会演化为众多的社会问题，因此政府必须予以明确的市场监管。及时加速制定监管制度，不能让资本一方直接占有承租人支付的租金，特别是要监管资本或机构方占用租金后收储规模。

　　必须建立快速、准确的、由第三方监管的支付平台，让平台的出租方、承租方等各取各利，这恰恰是胡景晖直指的要害。

　　一旦不能监管，一定会带来市场的不安，潜在风险是显而易见的！从这个角度说，政府应该用制度来规范租赁市场的交易行为，而不是用行政手段干预租赁价格的波动，更要多方协调建立各类监管机制、完善制度、引导增加供给，充分实现与需求的对接。

　　就在今天，我们也听到了一个喜讯，自如、相寓、蛋壳公寓等10家主要住房租赁企业共同承诺严格落实市住建委的“三不得”要求，并承诺向市场投送12万套以上的房源以满足近期需求。至少这12万套的供给实现对缓解租赁市场的压力、租金上涨的压力，化解与稀释短期内的焦虑是十分有效的。

　　对此，陈志建议：

　　1.建立一个理性的、客观的价值判断体系，不断的向市场提供准确的、专业的市场信息，建立及时的、准确的租赁价格发布机制，让承租双方对租赁价格、区位、品质、数量有充分的了解，对价格的波动有合理的耐受性。

　　2.制定更好的激励机制，如减免税费、减免对冲所得；通过多种方式引导存量住房向社会提供更多的可租赁房源；建立信用管理制度，规范中介服务的标准和行为，提升中介服务效率。

　　3.建立健全数据采集与统计分析，及时形成专业的、准确的社会发布，通过政府的官方平台供社会各界参考，特别是不能形成数据的机构垄断，数据必须全方位透明。

　　4.在房地产长效机制的建立过程中，要合理的增加低成本新增租赁住房的建造与供给，要建立正向的激励机制鼓励资本进入租赁市场形成有效供给，缓解需求压力。但对于政府来说不应用公民的纳税(财政)，建造大量公共租赁住房。政府只附有住房的保障义务。

　　租赁价格与房屋的建造成本等多种因素的预期有着密切的关联，建立房地产的长效机制是需要多部门、多因素、多渠道、多手段朝着一个共同目标(房子是用来住的、房子是生活必需品)推动。在这个过程中，必须充分考虑在市场经济条件下产生的各种波动与因素，有些因素是顺向一致的、有些因素是相悖的，因此不能仅仅依靠逐渐部门一家。财政、税收、教育、交通都有义务，为实现房子是用来住的这一目标作出必要的努力。在这个过程中必然有舍，这是房地产建立长效机制的正确的价值取向。

　　房价居高不下，希望租金价格出现回落，这本身就不现实的。以承租人的角度来看，付出最少的租金获得最优质的住房是其本性，以出租人的角度看，出租房屋获取最高的租金回报也是其本性使然，这二者本身就是冲突的一对。

　　在规范租赁市场、中介行为的前提下，我们不能简单的以承租人的视角来谴责房租的上涨，必须看到导致租金上涨是多因素合力的结果，绝不是单一的因素。

　　在这里，特别要提示的是，租赁市场虽然有大量的机构在其中，但是同样存在着巨大的、分散的个体行为，价值规律、市场原则随时潜移默化的发生着作用，因此我们决不能忽视经济规律、价值规律和市场原则，政府一定要做好市场的守夜人。