海南楼市“大变局” 房企转身布局文旅地产

2019年1月28日，海南省自然资源和规划厅厅长丁式江指出，“鼓励和引导存量商品住宅用地转型用于以旅游业、现代服务业和高新技术产业为主导的产业项目。”同年3月24日，海南省便将该意见落实为政策出台。

王路认为，“近30年来，过度依赖房地产给海南的产业结构以及相关领域带来太多的问题。如果海南想建设自贸港，就必须放弃房地产龙头老大的地位，聚焦发展旅游业、现代服务业、高新技术产业。”

2018年政策收紧后，海南房地产行业步入冷静期。公开数据显示，2019年海南省房屋销售面积829.34万平方米，同比下降42.1%；销售额1275.76亿元，同比下降38.8%。同时，在拉动经济增长“三驾马车”之一的投资领域，2019年海南的房地产开发投资大幅下降22.1%。

值得一提的是，排名前20的房地产企业中超过一半均已布局海南。记者发现，不少房企近年来的布局，也已积极转向文旅、康养等服务和商业运营，有的甚至已深耕多年。

2009年，号称“中国第一盘”的雅居乐清水湾项目登场海南三亚。此后10年间，雅居乐以清水湾项目作为起点，探索观光式旅游、体验式度假、沉浸式生活等场景。

2015年，恒大拿下位于海南博鳌乐城国际医疗旅游先行区的相关地块发展医疗和康养行业，设立海南博鳌恒大国际医院有限公司。在旅游地产方面，恒大更布局有儋州海花岛项目，涵盖国际会议中心、酒店、影视基地、博物馆群等28个业态。

周肖告诉记者，“当下出台的政策经优化调整后，海南的旅游地产将凭借其资源稀缺性，继续表现出稳定的市场需求。”

“内紧外松”为哪般？

稍微对海南有所了解的人，都会注意到海南一方面在加快推进“去地产化”运动，另一方面又不断放宽人才购房门槛。2019年年初，海口市进一步放宽了人才落户的学历、年龄等条件。同年6月，海南省宣布，普通人才尚未落户的，今后购房社保限制将由2年或者5年统一降低为1年。2019年10月，三亚下发红头文件，进一步完善人才住房政策，引发市场哗然。

王路认为，这一“内紧外松”的现象看似相互背离，实则却是相辅相成。他指出，“这些年来，海南的楼市动荡，一是内需支撑不住，二是外部需求受宏观经济影响很大。所以海南需要引进人才增加人口，同时也为改善产业结构。”

实际来看，海南省这几年的人才引进政策效果如何？赵璞对此表达了悲观的看法，她说，“我接触的客户中，绝大部分海南买房都只是用于短期旅游和投资炒房，尤其是年轻人根本不想在这里落户。可能现在海南的经济还吸引不了他们。”

根据海南官方统计数据，2017~2019年年末，全省常住人口分别为925.76万人、934.32万人、944.72万人，自然增长率分别为8.72‰、8.47‰、6.76‰。过去3年，海南的常住人口逐步增长，但自然增长率却逐年下降。

中国综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁对新政策表达了疑虑，“海南转化土地性质是为了腾笼换鸟，但目前海南脆弱的产业现状无法与内地竞争，达不到吸引人才的目的。而且，建设自贸港是一个高度市场化的行为，更是一件艰难的事情，海南可以向新加坡等国际上成功的案例学习。”

“现在海南的旅游地产和商业地产还是低级别的，功能性不大。如果一下进来很多人的话，这些配套跟不上他们的服务需求。但是，往好的方向看，那就是发展的空间很大，有很多可能性。当海南产业更加丰富了，就会吸引更多人才。不过这确实需要一个周期，所以现在出台的政策，方向是对的。”

记者同时向海南省住房和城乡建设厅致函询问新政策具体如何服务于自贸港建设等，截至发稿未获回复。