本轮楼市调整何时见底？信号最可能在这个时点出现

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【2017-02-17 10:00:09】

财富圈2017-02-10 08:21

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本轮楼市调整何时见底？信号最可能在这个时点出现

这轮楼市调整或延续到2018年上半年，而在加息周期和调控政策背景下，房地产（包括一线城市）可能迎来长周期拐点。

来源：Wind资讯综合中国证券报、新华社、每日经济新闻、澎湃新闻、腾讯财经等

本轮楼市调整何时见底？信号最可能在这个时点出现

楼市寒冬，雪上加霜。央行变相加息之后，楼市又迎来多个利空。有媒体报道称，房贷利率可能上调；另有银行证实要控制信贷规模；而随着两会的召开，多个地方政府表态，要加强楼市调控。

多家机构认为，这轮楼市调整可能延续到2018年上半年，而在加息周期和调控政策背景下，房地产（包括一线城市）将可能迎来长周期拐点。

利空1：房贷利率可能上调

中国证券报援引业内人士观点称，货币政策收紧信号或导致房贷利率上调，在市场风险和政策风险双重压力下，银行可能会通过价格手段防控风险。

其实新年伊始，北京部分银行首套房贷利率从85折收紧到9折，业内认为，房贷利率收紧大势所趋。

此外，融360对外发布了《2017年1月中国房贷市场月度分析报告》显示，1月，全国首套房贷款平均利率为4.46%，环比上升0.01%。今年1月，全国二套房贷款平均利率为5.40%，与上月持平，但同比上升0.01%。

海通证券首席经济学家姜超在近期研报中指出，截至2016年9月末，银行住房贷款平均利率为4.52%，银行房贷平均期限应该在10年以上，当时10年期国开债利率只有3.13%。目前10年期国开债利率已接近4.1%，国开债完全是政府信用，对银行而言不用占用任何风险资本，但发放房贷要计提50%的资本占用，而银行是高利润率高杠杆行业，其资本金有限，因而资本占用的成本较高。按照目前4.1%的国开债利率，从历史数据比较看，合理的房贷利率应在5.5%左右。

本轮楼市调整何时见底？信号最可能在这个时点出现

姜超认为，央行确认货币市场“加息”的结果，意味着房贷利率存在大幅上调风险，目前5年期以上贷款基准利率为4.9%，这意味着按照5.5%的合理水平，所有的折扣房贷将全部绝迹，否则银行不如去买债。

利空2：银行证实要控制信贷规模

据澎湃新闻报道，2017年伊始，1月新增信贷规模有望再创历史新高，监管部门近日也开始对部分银行的放贷热情“降降温”。部分银行近期接到了央行信贷额度的调控通知，要求不同程度地收缩信贷投放规模。

其中，总部在上海的某银行近日接到央行“窗口指导”，要求2月份开始全口径大力度压降新增贷款规模，同时，现在包括对公和个人贷款在内的所有贷款项目都需要提前一个月报备，目前该行只有消费贷可以按时放款，其他都会延期1个月以上。不过，也有银行内部人士表示，并未收到调控通知，沪上某国有大行相关人士表示，目前信贷投放依旧按照正常节奏进行。

利空3 :上海严禁资金违规流入楼市

公开信息显示，2017年以来，多地相继表态继续加强楼市调控。

上海：2017年上海银监局将严格执行个人住房差异化信贷政策，严禁资金违规流入房地产领域，抑制炒房需求。同时还将继续开展政策执行情况的检查，对违规机构将按规定予以处罚。1月16日，上海银监局就对江苏银行上海分行开具了与地产相关的罕见高额罚款，江苏银行被罚477.9254万元，原因是该行给房地产公司违规融资用于支付土地出让金。监管当局一直要求商业银行警惕“假按揭”“假首付”“假收入”等违法违规风险。

北京：把握住房的居住属性，以建立购租并举的住房制度为主要方向，以政府为主提供基本保障，以市场为主满足多层次需求，金融、财税、土地、市场监管等多措并举，探索建立符合国情市情、适应市场规律的基础性制度和长效机制。

深圳：对商品住房和商务公寓预售价格进行管理，开发企业申报均价不得明显高于周边同类房源销售均价。深圳升级版“限价令”，明确“政府指导价”，以促进深圳房地产市场健康稳定发展，防止房价大起大落。

广州：支持居民自住购房需求，抑制投资投机性购房，切实抓好热点城市防泡沫、防风险工作。

重庆：要求抵押房地产不得用于预售，预售商品房不得用于抵押，并规范在建建筑物抵押登记，做好土地抵押转在建建筑物抵押登记衔接工作，规范房企的商品房预售及抵押融资。

1月楼市成交清淡

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多个城市受春节假期影响，1月楼市成交清淡。北京市住建委公布的官方数据统计显示，2017年1月全月，北京新建商品住宅共签约4994套，其中新建纯商品住宅签约2477套，环比下滑23.8%；二手住宅共签约12860套，环比下滑28.9%。

中原地产数据显示，1月27日至2月2日，上海新建商品住宅成交949平方米，比猴年春节期间减少71.1%，为2011年以来成交量最低水平。春节期间，上海地区只有8个项目有交易记录，且所有项目都仅成交1套。去年同期则有24个项目有交易。

网易房产数据中心统计显示，1月广州全市网签成交6823套，环比猛跌42.32%，成交均价16970元/平方米，环比下降0.61%。

深圳市规划国土委数据显示，1月，深圳市一手住宅累计成交1652套，环比下降23.6%；房价继续回落，成交均价54931元/平方米，环比下降0.03%。

本轮楼市调整或持续到2018年上半年

中泰证券首席经济学家李迅雷展望2017年楼市走势时表示，今年房价会较为平稳或者略有下跌，因为各地都把控制房地产价格的上涨作为一个非常重要的目标，至少在“十九大”之前会严格控制房价上涨。

方正证券首席经济学家任泽平预计，央行的货币政策将持续偏紧，债市仍将调整，股市以涨价和改革的结构性机会为主，房市将持续调整，经济在2-3季度有望二次探底。

任泽平认为，本轮房价调整可能持续到2017年底-2018年上半年，关键看长效机制。由于当前调控主要是通过限购限贷控制需求，如果土地供给跟不上和长效机制建立不理想，2017年底-2018年上半年房价面临新一轮上涨压力。如果长效机制能够建立，尚有转机。

持有类似看法的还有德国商业银行中国经济学家周浩。他在最新的研究报告中表示，本轮房价的上升幅度超过上一轮，这意味着其底部可能比上一轮还要更深。房地产成交量见底的信号可能要到今年年底才会出现，这可能预示着房价见底的信号可能会到明年年中才会出现。

(财富圈)

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