“楼市心理调查”系列之三：房价暴涨背后的囚徒困境

【编者按】从2015年的全民炒股，到2017年的全民炒房。“居者有其屋”一直是国民心中的执念，“买涨不买跌”的心态充斥着整个楼市，在心理学上这种现象被称为“亚当与夏娃效应”，越是限购、禁止的物件，人们越要得到手。购房者的疯狂“抢着上车”，开发商的齐捧地王，政府越挫越勇的楼市调控，他们各自行为背后存在怎样的心理？“楼市心理调查”系列深度报道为读者多视角分析房价暴涨后参与各方的“扭曲”心理。本文为该系列文章第三篇。

前几天有一项楼市传言，背后隐藏的各方信息却颇值得玩味。

有消息称小米公司要与万科携手盖房，仅限小米员工购买，房价平均在每平方米四至五万元人民币，位置在海淀永丰。那里当前市场均价在每平方米八万元以上。

消息正在房价暴涨之时传出，引致巨大讨论。不过，如果仔细推敲一下，小米员工虽然能够买到半价房子，但是没有产权，无法公开交易，也不能落户口。

此事足以成为从观察火爆楼市的一个鲜活切入点。从买方角度上看，小米不少员工完全符合统计意义上的“刚需”定义——工作没几年，收入还可以，未来有成家的需求，也有买房的必要。

目前，这个项目还处在小米公司内部征求意愿阶段。据公司内部透露，统计购房意愿后才会决定合作与否，以及合作建房的面积。但至今公司里的舆论声音都是：不值得，不买。而这就印证了现今在购房人心理上已经出现的一个明显特征：买房在理财上的功能意义超过了居住功能本身。

这个变化背后隐藏着的逻辑就是：所有买到房子和想买房子的人都绝对不希望房价下跌。他们是冲着上涨而买的，房屋的居住功能并不是唯一衡量标准——这也同时可以解释为什么政策性商品房在市场频遭冷遇。至今为止，北京市大热的通州区还有单价不到两万元的政策性商品房，自推出以来已经滞销四年，但与此同时通州的商品房价格扶摇而上。

而从开发商的角度上说，这个事例所展现的事实更是极端：为何要和小米谈这么条件苛刻的合作？是因为万科当时买下的就是一块不能出售的地块。

这块地是去年12月北京市推出的首个“限房价竞地价”地块。在拍卖前先给出了一系列苛刻条件：这块地上未来房屋的售价均价不超过53400元/平方米，且最高销售单价不得超过56100元/平方米。房屋套型面积90平方米以下的住房面积必须占所有住房面积比例的70%以上。

而在报价时，几乎所有竞拍开发商都选择了“全部自持”，最终万科先后以50亿和51亿元拿下永丰的两个地块。

100%自持，说白了：开发商买回这块地，盖出房子只能用于出租，而不能卖。

只要粗略计算一下，就能发现万科买地的成本令人咋舌，租售比高达 1：500 至 1：650之间，也就是说，如果以盖房子出租这个方式，万科要42至54 年才能收回成本。再加上3年左右的建设周期，万科这个买卖根本不划算。

可是，为什么即使没有产权，还有很多苛刻的条件限制，万科也要拍下这块地，甘冒这么大的风险？从投资角度来说，这放在一个商业主体身上，似乎完全是不可理解的行为。