个人二手房交易税负增加吗？

两会期间李克强总理提出，2016年将全面实施营改增，从5月1日起，将营改增试点范围扩大到建筑业、房地产业、金融业、生活服务业，并将所有企业新增不动产所含增值税纳入抵扣。

两会期间李克强总理提出，2016年将全面实施营改增，从5月1日起，将营改增试点范围扩大到建筑业、房地产业、金融业、生活服务业，并将所有企业新增不动产所含增值税纳入抵扣。

一时间，房地产营改增成为业内热议话题。那么，营改增将对楼市产生什么影响呢？个人之间的二手房交易在税负上会有怎样变化？

概况

我省“营改增”进入实质阶段

日前，河北省国税局、省地税局完成建筑业、房地产业、金融业和生活服务业“营改增”户籍交接，共移交试点纳税人28.77万户。其中，，建筑业5.92万户、房地产业1.38万户、金融业0.81万户、生活服务业20.65万户。这标志着河北省全面推开“营改增”改革试点工作进入实质性启动阶段。

据悉，这次四个行业的“营改增”，首次涉及自然人缴纳增值税，如个人二手房交易等。新增纳税人过去基本没接触过增值税，对于增值税不了解，这对国税部门的征管和服务是一大考验。为确保四个行业“营改增”在我省顺利实施，全省国税系统将全面开展业务培训，全程做好对纳税人的宣传咨询，帮助纳税人熟悉政策。同时把6月份的纳税申报期从6月15日延长至6月25日。为方便纳税人办税，全省办税服务厅将开辟“营改增”绿色通道。

河北省国税局表示，为确保5月1日四个行业“营改增”在我省顺利实施，全省国税系统将认真做好移交纳税人的核对工作，税务机关能做的工作不给纳税人添负担，能统筹部署的工作不重复下户核查，简化工作流程，提高办事效率，按时完成户籍的接收核对，确保移交户籍清楚、信息准确，为后续工作争取时间和主动。

此外，近年来，我省“营改增”推行工作按照国家税务总局的部署，紧锣密鼓有序展开。从2013年8月1日试点交通运输业和部分现代服务业开始，已先后将铁路运输、邮政业、电信业纳入试点。通过税收数据分析，已经纳入“营改增”行业的税负大部分有不同程度的下降。

自然人将首次缴纳增值税

本次，将自然人将首次缴纳增值税无疑成为了多方关注的焦点。

以二手房交易为例，目前二手房交易共需缴纳8种税，即营业税、个人所得税、土地增值税、印花税、城建税、教育附加税、地方附加税和契税。其中，5.6%的营业税是向卖房一方征收，但随着未来房地产行业纳入营改增试点，二手房交易中的卖房一方此前所缴纳的营业税将不复存在，取而代之的便是增值税。

算账

缴税基数由售价变差价

二手房开征增值税，这是斗地主还是剪羊毛？是否会增加税负？

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，营改增的背景下，是增加负担还是降低负担，本质上要看进项税额能够得到抵扣。从理论上说可以做到。但实际情况是，很多房企难以做到这一点。因为到税务部门进行此类进项税额的抵扣中，是需要各类完税凭证的。但房地产开发环节比较多，不可能完全凑齐此类凭证，导致最后的扣税难度比较大。“另外，在此类政策下，很多房企可能也会从多寻找抵扣机会的角度来创新产品模式。比如说，部分房企可能会加大精装修住房的开发。因为此类物业的开发，可能会导致各类进项税抵扣额度的增加。所以在此类政策下，相应物业开发的类型也会发生转变。”严跃进表示。

记者算了一笔账，如果按照目前的营业税征收计算公式，转让100万元的住宅，且不考虑免征等因素，按照营业税5%的税率计算，那么营业税共需交纳5万元；而如果营改增成功后，那么计算增值税则需要考虑销项税额和进项税额，那么大概可分为两类情况。

如果购房者购买了一套50万元的住房，目前价格上升到100万元，这个时候进项税额为50/（1+11%）*11%即约为 5万元，而销项税额为 100/（1+11%）*11%即约为10万元，增值税税额则为5万元。

如果购房者购买了一套90万元的住房，目前价格上升到100万元，这个时候进项税额为90/（1+11%）*11%即约为 9万元，而销项税额为 100/（1+11%）*11%即约为10万元，增值税税额为1万元。

“如此对比，就基本上能够看出，房屋增值大的则需要交纳更多的增值税税额，而房屋增值小的则可以少交纳。这基本上符合目前住房交易制度改革的思路，从税收角度则能够有效地调节二手房持有的相关经济利益。当然这样一个计算公式仅为列举，是否是11%的税率以及是否会有新的计算方法，还需要看相关政策的表述。”严跃进表示。

二手房交易营改增会否增加税负

记者算了一笔账，如果按照增值税11%的税率来计算，首先是出售购买2年内的房屋，出售价200万元一套普通住宅，要缴纳5%的税，10万元，如果以11%的增值税计算，房屋出售价还是200万元，但最初买入价是100万元，抵扣掉进项税后需要缴纳10.5万元，但如果获利更多，收的税就会超过营业税；另一种是出售购买已满2年的房屋，依照现行政策，超过两年就不需缴纳营业税，而税务总局已经明确，将原则上延续过去的优惠政策，这意味着，营改增之后这部分税也会免征。

这是否表明，对于二手房业主将增加相应税负?对此，业内人士表示，因政策尚未出台，对于具体税率及优惠政策并未明确，无法具体算出对二手房买卖的税负增加情况。但二手房开征增值税后，或将影响二手房买卖利润。此外，由于对于二手房开征增值税属于实际意义上的对资产增值征税，一旦普遍设置资产增值税后，将对资产市场如股票交易市场等产生影响。

企业

“营改增”将带来楼市巨震？

房地产作为支柱产业，其重要性不言而喻。从营改增对房地产企业来看，政策的基调是确保所有行业税负只减不增，因此房地产企业的税费减免将逐步进入实质阶段，因此本轮税收改革，整体对地产行业有望是利好。

同策咨询研究部总监张宏伟认为，房地产营改增有助于房企减轻税负，相对应企业的利润率也会因为税负的降低而提升，同时，营改增后将所有企业新增不动产所含增值税纳入抵扣，对于基本面良好的城市楼市而言也有积极影响。

省会房地产业内人士指出，石家庄市政府日前出台的“石20条”中，鼓励地产商持有房产，以售转租。而“营改增”实施，或将吸引企业加入置业大军，将会有更多有能力有动力的企业去投资房地产物业，抢购优质商业、住宅地产，促进去库存。

消息传来，商业地产界奔走相告，“企业有望加入购房大军”也成为不少地产类微信公众号的主题。那么，新政是否意味着商业地产去库存的利好？企业即将会大量买房？

近日，记者走访省会多个商圈了解到，商业地产目前依然处于低谷期。一些高端商业地产存在着大量的库存。对于新政是否能改善商业地产的状况，多位业内人士认为，这条新政将会对商业地产市场去库存起到一定的积极作用，推动一部分企业新购写字楼，但实际影响可能有限。

实际上，“营改增”跟财税体制改革密切相关，而并不是专门针对楼市中商业地产高库存而出台的政策利好。“对于商业地产肯定是利好，但具体的影响程度如何，还是要等实施细则出来才清楚。”一名房地产开发商表示。

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