调控后的北京楼市怎么走?

　　在此轮楼市上行周期中，北京是最迟补涨的一线城市。相比之下，此前几度领涨的北京，此轮房价涨幅不及深圳和上海。
　　究其原因，一是北京是全国唯一严格执行20%个税的城市，20%个税大幅抬高了二手房交易成本，抑制了二手房炒作；二是近几年北京兴建了大量自住型商品房，拉低了新房整体成交价。

　　9月30日北京再度祭出调控之剑，“京八条”中最引人关注的是差别化信贷政策，将首套普宅的首付比例提至35%，首套非普宅的首付比例提至40%。此举虽有助于围堵假离婚，但也会误伤刚需。

　　但总体上，此轮调控不如上轮严厉，例如营业税免征年限并未从2年改回到5年；二套普宅首付比例为5成，而上轮调控普宅、非普宅均为7成。尽管如此，调控还是暂时改变了购房者心理预期，令部分人再生观望情绪，不同机构的数据均显示，10月份北京二手住宅成交环比下降了30%以上。

　　其实，每轮调控的效果都可谓“立竿见影”，但结局都难逃虎头蛇尾。过去十余年，北京经历了几轮级别不同的调整后，均反弹出新高度，这一次，历史会重演吗？

　　答案几乎是肯定的。

　　北京楼市上轮调整持续了两年多时间，房价相比调控前的阶段高点下跌15%左右。但综合各种因素，本轮调整时间将缩短，房价跌幅较之上轮也会收窄，楼市很可能在明年年底前就重抬升势。

　　先看看最重要的贷款利率。6次降息后，虽然近一年央行未采取行动，但房贷利率却继续走低。据融360统计，今年10月北京首套房商贷平均利率为4.21%，而去年同期为4.63%。公积金贷款利率仅为3.25%，已是历史最低。可以预测的是，低利率将会持续较长时间，利率也有进一步下调的空间。

　　尽管最近信贷有所收紧，但鉴于未来几年中国经济仍面临下行压力，信贷政策只会适度收紧，总体上仍会保持宽松。

　　从全球范围内看，长期低利率会助长大城市，尤其是一国核心城市的房地产泡沫。而且，次贷危机后实行超低利率的国家，大城市与小城市之间的楼市走势均出现了明显分化。

　　此外，从土地供应上看，作为“面粉”独家供应商，北京国土部门今年曾连续几个月未出手，导致“面粉”断顿。即使第四季度加大供应，北京也很难完成年度供地计划，这将直接导致明后年的“面包”供应堪忧，价格易涨难跌。

　　不可否认，楼市向下调整的空间，在很大程度上还取决于房企的资金链。由于北京地价高昂，能在北京买得起土地的，以大型开发商为主。经过一轮房地产牛市，开发商们普遍“不差钱”，且对房价狂飙后将有调控政策出台早有准备，与购房者“隔房对峙”的实力已今非昔比。

　　如果看租金回报率，北京部分区域仅为1%左右，确实很低。但诸如房价收入比、房价租金比等指标，只适用于楼市小周期，难以解释大周期房价非理性上涨。目前来看，很难得出楼市大周期已见顶的结论。