加国楼市房产评估价暴跌 二次抵押大行其道

多伦多楼市价格的剧烈逆转造成了市场的混乱，大量买家因为突如其来的资金短缺而被迫放弃交易，如果回到几个月前看，这都是一些不错的交易。

造成混乱的大部分原因并不是因为买家之前出价太高现在想毁约，而是因为贷款机构收紧了贷款，房产评估师也降低了对房屋的估价。

由于房地产市场繁荣了太久，市场的衰退是始料未及的，之前经历了近十年的抢房大战，而现在房产中介、律师、贷款机构、抵押贷款经纪人都在为现实感到困惑和纠结。

“最大的问题是金融政策”多伦多Realosophy地产经纪公司总裁John Pasalis说。

问题最初显现在房产评估师的评估价低于买家一两个月前的出价，更低的评估价意味着买家在贷款机构那里可以获得的贷款更少了。

Pasalis举了个例子，一个买家原本期望在银行那里拿到100万的贷款，可在交易截至的前几日银行通知只能贷到85万。“你突然要想办法筹措15万的资金”。Pasalis说，他估计有多达5%的交易现在因此面临危险，这在一年以前还从未听说过。

根据多伦多房产局的数据，多伦多房价比四月最高峰时已经下跌了19%，7月的二手房交易量比去年同期下降了40%。

两个业内人士说，自从三月份起，贷款机构已经将他们的评估价调低了12到15个百分点。房产评估师也告诉买家是放贷机构更谨慎了。

“他们很明确的收紧了标准”Dan Brewer说。Brewer是加拿大房产评估协会前主席，现在是一名房产评估师兼抵押贷款经纪人。

举个例子，贷款机构可以要求在房产评估时把参考标杆限制在更短的时间范围和更小的区域内，以使评估价能反应市场的降温。

由于贷款机构变得谨慎，Brewer收到了很多电话，就是买家要求做二次抵押贷款，因为一次抵押贷款不能覆盖他们之前的出价。

Brewer说“我们做的案子中有20%的客户要求二次抵押贷款，这是一个显著的增长”

律师和非主流贷款机构

在四月份政府收紧政策以及加拿大最大的非银行贷款机构Home Capital Group Inc的流动资金遭遇麻烦后，其他的贷方机构感受到了危机，导致了抵押贷款业务的进一步收缩。

因为买家缺钱，卖家对在房价进一步下跌前完成交易也不报希望，许多人开始求助于律师。卖家希望起诉那些拖延交易的买家，而买家则希望能在不损失定金的情况下解除交易，定金通常在5到10万加元。

房产律师Bob Aaron说他不鼓励双方通过诉讼途径，因为这可能要花好几年时间才能结案，而且要花掉三到四万的诉讼费用。

他希望双方能达成妥协，卖家应该给买家更多的时间去筹款，并且降低价格或协助买家贷款。

“买家中一些人想一走了之，一些人想要回一半的定金，还有一些人把脑袋埋在沙子里，说,'我就是不完成交易，如果要起诉我，随便’”Aaron说。

房产中介们表示，房屋的再上市最近几个月出现了井喷，但还不清楚其中有多少是因为交易失败，有多少是调整了价格。

买家遭遇的资金困难为抵押贷款经纪人和非主流贷款机构带来了更灵活的业务。

“最近出现了很多中途夭折的交易，我们已经介入了”Robert Goodall说， 他是Atrium Mortgage Investment Corp的CEO。象Atrium这样的贷款机构，他们池子里的资金来自于富裕的个人投资者，业务主要针对那些无法获得银行低利率贷款的借款人。

Atrium向买家提供二次抵押贷款和过桥贷款，利率在7.5到8个点，这是首次抵押贷款利率的两到三倍。

抵押贷款经纪人说现在收到了越来越多的二次抵押贷款的需求，但抵押贷款专家、加拿大首席经济学家Will Dunning说他不清楚有什么可靠的数据来源去证实这一点。

Brewer说大部分借款人是从非主流贷款机构那里获得二次抵押贷款的，但是较高的成本和官方利率的上升肯定会在将来对更广泛的市场带来伤害。

“这将会对加拿大的银行体系带来冲击，二次抵押贷款机构可能会被赶出市场，首次贷款机构面临的风险会小一些。但加拿大的房地产市场确实会面临整体风险，对这一点我并不怀疑”。