中国楼市刚刚避免了一次崩盘！

2016年1月，明源君曾经做过一次计算，计算的结果是：2016年7月深圳楼市可能崩盘，而且带动整个一线楼市急剧下挫。明源君和几个同事说了这个结果。

但随着深圳、上海两个月前宣布限购，楼市进入稳中略降的趋势。两个月里，楼市交易量先是急冻，又逐渐恢复到安全范围。到今天，大的危机已经完全过去。

曾有观点认为，限购会刺穿泡沫，但明源君认为要看具体情况进行观察。这也是明源君两个月后才敢写这篇稿子的原因。

过去几个月，南京、苏州等地的地王看得人心惊胆战，明源君又有很强的危机感。

而随着几天前南京、苏州两地先后宣布为土地设立“熔断”机制，市场又赢得了调整的时间，这次危机基本得以安然度过。

为什么说之前的情况已经严峻到可能崩盘？为什么说现在危机已经基本过去？请听明源君慢慢道来。

说之前，明源君提醒各位业主和地产人，在当前货币政策下，请不要再觉得房价暴涨是好事，那可能是崩盘的前奏。以后一段时间，缓慢上涨将是最安全最幸福的状态。

这些失效的指标无法作为是否崩盘的标准，得看别的！

下面这些指标，在判断中国楼市的时候都是完全失效的，不知道有多少学者，因为用下面这些指标解释中国楼市，劝阻别人买房，而在过去10年沦为众矢之的。

空置率

国际上的标准是：空置率在20%以上为商品房严重积压区。2015年6月4

日，腾讯发布《2015 年5 月全国城市住房市场调查报告》，其调查结果显示，中国主要城市的住房空置率整体水平在22%至26%之间。

空置率无法解释近年中国一线城市和强二线城市的房价变化。

房价收入比

深圳2015年度房价收入比更是增长到了25.8。一线城市的房价收入比远高于二三线城市，房价却持续上升，房价收入比低的城市却去化艰难。

租金回报率

国际标准认为，合理的静态租赁回报率应该为4%-6%。

而目前中国主要城市的静态租赁回报率为2.6%，一线城市在2%左右，甚至低于2，但是这种情况也持续多年了

不怕房价涨到天上，就怕钱跟不上

有人认为，房价泡沫会自行破灭，实际上并非如此，大部分时候，泡沫都是被刺破的。

而泡沫最终破灭，原因都与货币有关。

第一种原因是持续加息，资金从楼市里出来去到别处，楼市里的钱就不够了

美国之前就崩盘于加息。

至2006年度，美联储连续加息17次，累计加息4.25个百分点，直至2006年6月基准利率升至5.25%，而美国大中城市房价正是在2006年6月到达历史高点之后就开始了连续下跌。

日本也是崩盘于加息。

年5月31日，日本央行加息0.75个百分点，此后的15个月内，日本央行再度4次加息，将贴现率提高到6%，连续加息对日本房地产市场造成了巨大打击，东京圈城市土地价格开始了长达15年的持续下跌。

中国海南还是崩盘于加息。

2015年5月15日和7月11日，央行两次分别加息（一年期贷款利率）72个基点和162个基点，累计加息234个基点。央行大幅加息导致海南房地产泡沫破裂，烂尾楼、积压房地产大量增加。

但是，这种情况在今天基本不可能出现，国家还是希望市场稳定而不是动荡。

第二种原因是货币供应跟不上房价上涨

这种原因说白了，就是进入楼市的钱不够了，后续跟不上了。

中国楼市很特殊，各种资源的聚集，人们的储蓄习惯，等等，都让房价飞涨。深圳的楼市更特殊，因为深圳已经基本没地了。但是，不管有多少种理由买高价房，不管有多少人愿意买高价房，一旦货币跟不上，一切白搭。

进入楼市的钱，一部分是对应着实体经济增长的；另一部分是超发的，也就是所谓的通货膨胀。钱跟不上房价会出现什么情况呢？

具体到某一个人，可能是他失业或降薪后供不起楼了；也可能是他之前贷款供楼，而现在无法获得新的贷款了；还可能是一个急于出手的短炒客，已经有意向的一个接盘者因为贷款未能足额获批，而放弃买他的房子，房子砸他手里了。

但是如果把整个市场作为一个整体来进行计算，则很复杂，明源君年初曾经进行的计算就很复杂，和别人说半小时别人也不明白。

但世界上总是有更聪明的人的，华泰证券发明的一套计算办法就把这个事情说的特别明白。

华泰证券把房地产租售比增速（P/E）作为一条曲线，表示房价去除基本面影响后的增速，把信贷产出比（M2/GDP）增速作为另一条曲线，二者一致则无危险，二者分离则有危险。

下面是北上广深四地过去数年租售比增速的曲线，可以看出，深圳从2015年3月之后和别的城市分离了。

下面是深圳两条曲线的情况，可以看出，从2015年8月起，2条线分离，而且越分越远。

这种分离一旦扩大到不可收拾的程度，或者分离在一年以上，情况就危险了。

加强版限购让房价停下来，等一等货币

深圳和上海同时在2016年3月出台了加强版的限购政策，房价停止上涨了。而从3月到现在，货币发行还将继续。也就是说，房价停下来，等一等货币。

一般来说，限购造成的横盘会持续半年以上，这段时间很长。虽然目前央行已经决定实行稳定的货币政策，不再大放水，但这么长的时间也足够让货币赶上来了。

之前也曾有观点认为，限购反而会刺穿泡沫，但明源君认为，限购是否会刺穿泡沫，要看情况，特别是看房屋的流动性是否受到毁灭性打击。这也是明源君观察两个月后才敢写这篇稿子的原因。

限购到底造成了什么问题呢？最大的问题是导致房屋这种不动产的流动性降低。

也就是说，按照现在的市场价格，卖不出去房子。这样一来，很多确实遇到困难的人无法以市场价卖出房子，缺资金，就会大降价。这种事情多了，楼市就会出问题。

但目前的情况看来，虽然深圳连续遭遇限购加码、评估价上调，但从下面两条信息来看，危机已经过去：

一、大量业主通过抵押获得了资金

年5月各家媒体热炒的一个新闻是：深圳出现抵押热，房产登记中心一个抵押号被炒到了几千元。

房子一旦抵押出去，如果将来房价继续上涨，房产仍然在业主手中，可持有增值也可出租；如果房价下跌，以现在市场价格70%的评估价从银行贷出的抵押贷款，也可以为业主固定收益。

你们认为一个做了抵押的业主可以支撑多久呢？几乎是无限期的！

二、二手房交易量已经回到安全线内

有机构给出的5月深圳二手房数据是，截止到29日一共成交了3159套。

但是有业内人士认为，这个数据是不真实的，原因在于：1、二手住宅以网签递件过户为参考，滞后真实成交数据至少一个月；2、上述机构没有将大量小中介纳入统计。

一个比较可靠的数据是：5月深圳二手房成交数据超过5000套。这种状况持续下去，2016年全年的成交量可能超过6万套（1-3月很高，4月很少，平均）。

我们可以看下上图，2012年、2014年，深圳的二手房成交也不过如此，而当时的楼市是安全的，也就是说，楼市已经成功逃离了流动性陷阱。

深圳安全了，相信上海等地按照类似的逻辑，也已经安全。

强二线城市搞地价“熔断”，停下飞速上升的房价螺旋

过去几天比较大的新闻，是苏州和南京先后搞出了地价“熔断”政策。

首先是苏州，先是暂缓出让几块土地：

然后又对另10块土地实行限价“熔断”政策，拍卖价格超过一定数字，就流拍。

接着跟进的是南京。

这个消息里最重要的是以下这一段。

这些消息出来以后，网上有许多人反对，比如认为这样做其实是非市场的，等等。

事实上，在一线城市降温之后，热钱涌向强二线城市，以至于强二线城市房价飞涨、地王频出。“面粉贵过面包”成为常见现象，大家赌的都是房价会继续上涨。

地王出来之后，周边项目都会参考它的楼面价立刻涨价，甚至捂盘惜售。

热钱涌入房价上涨-----------房企涌入该区域--------该区域拍出地王-------地王让周边房价上涨。

上面这个，是一个上涨的陀螺，无限上升，永不休止。

问题在于，房价的上涨与资金供应的基本面脱离了怎么办？

这个危险，明源君前面论述过。目前，“熔断”机制解决了这个问题：

一、即使熔断不能让房价下降，至少可以赢得一些时间。如果一块地因为熔断没有拍出去，周边的楼盘也就没有参考，短期也就不会暴涨。

二、如果熔断导致土地出让放缓，实际上是让土地供应减少，这样现在市场上的房子因为未来供应量减少，房价更有支撑。而一两年之后，入市的楼盘会减少，需要的信贷资金总数也就没那么多。

有人会想问明源君，之前房价也有暴涨的时候，当时为什么没有崩盘。明源君想说的是，当时的货币政策与现在完全不同，现在大水漫灌式的货币发行已经完全结束了。中央已经反复说明这一点……

中央确定大水漫灌结束，以后房价疯涨就意味着危险

年5月9日，《人民日报》在头版发表重要文章《开局首季问大势——权威人士谈当前中国经济》，这是近期，人民日报第三次以“权威人士”的名字传递重要信息。上两次分别是2016年01月04日、2015年05月25日。

文章里有以下一些段落反复论述高杠杆和“大水漫灌”的问题，从这些语言可以看出中央思考的深度和决心：

“在现实情况下，要彻底抛弃试图通过宽松货币加码来加快经济增长、做大分母降杠杆的幻想。对各类金融市场存在的风险隐患，监管部门要密切配合，摸清情况，做好预案。”

“高杠杆是‘原罪’，是金融高风险的源头，在高杠杆背景下，汇市、股市、债市、楼市、银行信贷风险等都会上升，处理不好，小事会变成大事。”

“要树立信心，坚定战胜困难的决心，保持滴水穿石的耐心，多做标本兼治、重在治本的事情，避免用‘大水漫灌’的扩张办法给经济打强心针，造成短期兴奋过后经济越来越糟。”

“树不能长到天上，高杠杆必然带来高风险，控制不好就会引发系统性金融危机，导致经济负增长，甚至让老百姓储蓄泡汤，那就要命了。这么一比较，就知道工作的着力点应该放在哪儿，就知道不能也没必要用加杠杆的办法硬推经济增长，‘两难’也就成了‘一难’。最危险的，是不切实际地追求‘两全其美’，盼着甘蔗两头甜，不敢果断做抉择。比如，一些国家曾长期实施刺激政策，积累了很大泡沫，结果在政策选择上，要么维持银根宽松任由物价飞涨，要么收紧银根使泡沫破裂，那才是真正的‘两难’，左右不是！”

“即使方向正确、政策对路，一旦用力过猛，不但达不到预期目的，还会酿成风险。比如，恢复房地产市场正常运行，去掉一些不合时宜的行政手段是必要的，但假如搞大力度刺激，必然制造泡沫，这个教训必须汲取。”

明源君最后想说，在货币政策日趋收紧的今天，一旦房价上涨的曲线和货币供应的基本面脱离，崩盘就会成为必然。对广大业主来说，以后一段时间，缓慢上涨将是最安全最幸福的状态。