沪六条落地月余成交萎缩 上海楼市未来5月或实质下跌

　　“沪六条”落地一月有余，在多重调控过后，上海的新房与二手房市场提前进入冰季。

　　从新房市场来看，成交量出现明显萎缩。据上海中原地产数据显示，上海10月新房成交共计86万平方米，环比下滑16%。进入11月之后成交逐周下滑，7日~13日一周内仅成交10万平方米，成为有网签纪录以来同期最低成绩。按照过往平均每周成交新房20万平方米的水平来比较，目前的成交量已经萎缩近50%。

　　同新房市场相似，新政落地后，上海的二手房市场也在经历成交量的萎缩。房价涨幅的收窄与成交量的减少都在说明“沪六条”的调控效应正在逐步显现。

　　新政调控过后，上海的新房市场反应明显，成交量直线下滑，成交价格逐步企稳。根据上海中原地产数据显示11月7日~13日上海新建商品住宅成交102710平方米，环比下降43.7%，新建商品住宅的成交均价为46074元/平方米，且一周内仅有1个项目新增供应30498平方米。

　　上海中原地产市场分析师卢文曦告诉中国房地产报记者：“目前上海的新房成交持续下滑，成交价格也出现滞涨。主要是因为此次调控政策非常严厉，除了限购限贷一贯的严格限制更是对交易秩序等进行穿透式管理。在这些手段下，市场交易情绪迅速出现转折，使得交易量放缓后成交价格涨幅也开始逐渐收窄。”

　　值得关注的是，上海新房的新增供应量在经历10月17日~11月6日近3周的“零供应”后，终于有一个新项目入市。“银十”旺季新房供应长时间的空白也成为了近期上海新房市场成交量持续下滑的主要原因之一。

　　上海某房地产开发商相关负责人向中国房地产报记者透露，新政后虽然市场遇冷，但公司并未有刻意推迟开盘等计划，只是目前上海对于预售证的发放十分严格，直接导致了部分楼盘迟迟无法进入市场。但是也不乏部分开发商在新政后产生观望情绪，暂时搁置开盘计划。

　　上海10月8日颁布的“沪六条”中明确指出要进一步加强新建商品住房预销售管理，加强在售新建商品住房项目销售价格监测监管。据上海市住房和城乡建设管理委员会官方网站资料显示，“沪六条”出台后，上海预售证的颁发节奏明显放缓，甚至出现10月10日至22日13天无证发放的“空白期”。

　　“近期，上海预售证的发放从严直接导致了新增供应锐减，部分计划10月开盘的新项目不得不推迟计划。而且受到此次调控影响，许多开发商都在重新自查，再加上前三季度销售指标完成较好，推盘压力不大。从目前情况来看去年的几幅高价地也将接连入市，但也极有可能会在申领预售证环节上遇到一定阻力。”卢文曦表示。

　　虽然在“沪六条”的作用下，上海新房市场逐渐回归平静，但针对市场的监察并未放松。11月16日，上海市发展和改革委员会在其官网发文称，上海市物价局、上海市住房和城乡建设管理委员会联合发出了《关于开展上海市商品房销售明码标价专项检查的通知》，部署检查重点内容包括销售商品房不明码标价、未在交易场所醒目位置明码标价；未按规定实行“一套一标”；未一次性公开全部销售房源等。

　　对此，易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，上海此次出台对商品房销售和定价相关的专项检查通知，是为了更好配合此前政策出台的内容。通过专项检查，能够更好地督促房企合规经营，减少各类违规现象，从而较好地规范市场交易，对商品房销售市场良好秩序的维护或有积极的作用。

　　不仅是新房，新政落地后，上海的二手房市场也在退热。据上海二手房指数办公室数据统计，10月，上海二手住宅成交逾2.1万套，较上月下降三成，价格涨幅连续3个月收窄，新增挂牌价格逐步趋稳。

　　在上海某中介工作的小蒋告诉中国房地产报记者：“近期，上海二手房市场中挂牌出现了一定程度收缩，并且是很明显的逐周下滑。但是与挂牌减少相比，客户减少幅度更加明显。调控政策出台后，10月比9月的客户量几乎减少一半。”

　　根据上海二手房指数办公室数据，截至2016年10月31日，上海全市二手住宅挂牌量为160529套，较上月下降0.38%。其中，内环内、内外环挂牌量分别为36369套、85575套，较上月分别下降0.77%、0.98%，外环外挂牌量为38585套，较上月上升1.34%。挂牌的分化表现出市场热点的切换，外环外挂牌上升以及成交占比超过全市四成多，使得外环外成为10月主导成交的区域。

　　上海二手房指数办公室方面认为，进入10月，“沪六条”的严格执行，使得市场预期改变，“银十”不银，量价趋于平稳。市场特征表现为刚需客主导市场成交，全市300万元以内二手房成交占比6成以上；100平方米以内房源成交集中在外环外，数量占全市逾3成。

　　随着市场风向转变，理性购房逐渐占据上风，交易话语权转向买方。大多板块带看量出现三到四成的下降，议价房源增多。而前期主导成交的置换及改善类购房成交缩量三成左右，部分投资型购房客唯恐高位接棒暂缓出手。

　　卢文曦认为，“目前上海的二手房市场正在经历挤压泡沫的过程。随着二手房市场中成交量的逐渐下滑，市场心态也有所变化。此前高温期出现的房东频繁提价的现象**减少，而且出现了议价空间的松动，而这种现象是随着成交缩量逐渐明显的。比如政策刚出台的第一周，二手房价格还比较**，而2~3周后议价空间在1%~2%，到目前议价空间已经扩大到3%~5%。甚至出现了房东主动调低挂牌价的现象。”

　　“其实不仅仅二手房，整个楼市都提前进入了冰季。”卢文曦预测，上海无论是新房还是二手房短期内成交都将进入速冻阶段。鉴于此次调控的严格，市场短期不会有松动的可能，因此明年至少上半年都将处于调整的过程中。倘若2017年3、4月份没有出现“小阳春”行情，市场情绪或进一步走弱，届时不排除价格出现实质性下跌的可能性。