展望2017 |真离婚or假离婚？疯狂的楼市泡沫到底让人多头疼…

　　

　　撰文：Bruce Einhorn

　　2016年前8个月，像上海这样的一线城市新房均价上涨28%，二线城市均价则上涨10%

　　“如今一线城市需要收紧政策，而二三线城市需要放松政策，可真是够戏剧化的”

　　2016年早些时候，上海的蔡氏夫妇决定离婚。二人不存在不可调和的矛盾，甚至连口角之争都没有。真正的离婚原因在于，作为中国金融中心的上海出现了房地产市场泡沫。这对经营服装店的两口子想在现有几套房产之外，再添置一套售价350万元人民币的公寓。不过，当地政府开始陆续推出一些打击房地产市场泡沫的政策措施，其中之一是针对现有房产拥有者的限购令。为此，这对夫妇今年2月办了离婚。“我们为何要担心离婚？我们结婚这么多年了。”蔡先生说。（蔡先生要求隐去全名，以免出现法律问题。）“如果我们不买这套房子，我们就会错过致富的机会。”

　　根据彭博社汇编的数据，2016年前8个月，像上海这样的一线城市新房均价上涨28%，二线城市均价则上涨10%。这轮房地产市场泡沫的起源可以追溯到2014年，中国央行开始放松贷款要求并降息。中国证监会也在那一年取消了针对房地产开发商的发债和售股融资禁令。

　　很快，在政府土地拍卖中，房地产项目用地拍卖金额开始屡创新高。到2016年6月，中国196家上市房地产开发商的负债总额已达3万亿元人民币，高于3年前的1.3万亿元。在许多城市，未开发土地的平均价格比周边住宅均价还高。

　　

　　监管者试图在不损害中国经济的前提下，结束房地产市场过度繁荣的局面，但由于房地产市场的高烧分布并不均匀，这项任务也变得愈发艰难。2016年三线城市的房屋均价仅上涨2%。许多小城市的地方政府要靠地产销售来堵财政预算中的窟窿，因此在增加可开发用地供应方面很有动力。如此一来，尽管一线城市出现供应紧张且价格高涨的局面，但小城市却面临住宅供应过多而买家不足的问题。“通常市场变化是同步发生的，”彭博行业研究驻香港分析师Patrick Wong表示。

　　“如今一线城市需要收紧政策，而二三线城市需要放松政策，可真是够戏剧化的。”

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　　位于上海附近的二线城市苏州10月3日宣布，对于拥有两套及以上住房的居民家庭，暂停发放商业性个人住房贷款；对于拥有一套住房且购房贷款未偿清的居民家庭，购买二套房的最低首付款比例由原先的50%上调至80%。电子商务巨头阿里巴巴的总部所在城市杭州则将土地拍卖最高溢价限定在150%。

苏州土地拍卖情况

　　10月初，中国住房和城乡建设部公布了45家违规失信房地产开发企业和中介机构名单，称这些企业和机构通过发布虚假广告等违规手段，煽动消费者购房，以达到其抬高房价、牟取私利的目的。

　　如今的风险是，这些政策措施若执行得力，其结果可能是过犹不及。德意志银行(Deutsche Bank)经济学家张智威和李增在9月28日发表的报告中做了一个估算，若中国全国范围内住宅价格下降10%，则可能导致房地产开发商损失2430亿元人民币。消费支出也可能会下降，原因是消费者用于购买房地产的负债水平有所增加。2014年住房贷款占新增贷款的比例为23%，2016年上半年为35%，7月和8月则为71%。张智威和李增写道：“潜在的宏观风险令人担忧。”

　　与大萧条前美国次级贷款异常繁荣的情形不同，中国的银行业并不依赖次贷，而且尽管近来住房贷款增加，但中国家庭的债务水平并不高。根据汇丰(HSBC)的数据，家庭债务只占中国国内生产总值(GDP)的45%，而日本和韩国的这一比例分别为66%和89%。再者，尽管2012年中国放松了限制出售抵押贷款支持证券(MBS)的监管规定，但根据隶属于中国政府的清算机构的数据，中国投资者所持有MBS总价值仅为728亿元人民币。MBS是导致美国金融危机的原因之一。

　　

　　不过，鉴于房地产业对于中国经济至关重要，房地产泡沫若在此时破灭，将尤其不受欢迎。

　　“我只知道一样，买房到头来都不会亏，”蔡先生说，“看看过去20年……从几千元一平米到几十万元，跌过吗？没有。”

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　　编辑：马珊珊、刘馨蔚

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