楼市：最大的悬剑轰然落下！

这个周末投资领域最引人注目的事件，不是一季度GPD增速公布，也不是“多哈石油会议”的临近，而一则来自温州的楼市新闻。

据新京报、温州日报等多家媒体报道，近期温州一批只有20年土地使用年限的住宅到期，在居民前往国土部门续约的时候发现，费用竟然高达当前房价的三分之一。一套价值300万元的房子，土地续约费用竟然高达100万元。

此消息一出，举国震惊。很多人都表示，这个费用远远超出了心理预期，会影响自己未来购房计划。

一、

那么，“温州土地续约事件”是怎样产生的，法律上又是怎样规定的呢？让我们简单回顾一下。

在中国数千年历史上，多数时候都实行的是土地私有制。所以，不动产问题比较简单，如果有纠纷也主要发生在私人之间。1949年之后，土地、房屋的产权全部收归国有、集体所有。于是，产权关系发生了重大变化。

上世纪九十年代开始，国家决定启动商业化的房地产行业，但城镇建设用地国有化的性质没有改变。于是，土地使用权就出现了划拨、出让两种转让方式。政府、军队、公用事业等用地属于划拨，没有使用年限；而居民、企业获得土地的方式为出让，有使用年限。

早期的商品房开发中，在70年年限之内，各地出现了多种处理方式。比如此次温州到期的房子，开发商为了节省成本就选择了20年的土地使用年限。在其他城市，还有30年、40年、50年等多种“版本”的商品房出现。这些房子，将陆续面临土地到期的问题。

2007年3月修订通过，2007年10月起实施的《物权法》，关于房屋和土地有以下规定：

第六十四条　私人对其合法的收入、房屋、生活用品、生产工具、原材料等不动产和动产享有所有权。

第一百四十九条　住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。

也就是说，房屋的所有权是永远归业主所有的，而房屋下面的土地是国家的，存在使用期限问题。如果是住宅，将获得优先保护，可以自动续期。如果是非住宅，则存在多种可能。

对于“自动续期”，一般的理解是：国家必须给续，不用去办理，只用象征性交费。

但2007年8月通过的《城市房地产管理法》又规定：

第二十二条　土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。经批准准予续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。

土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者未申请续期或者虽申请续期但依照前款规定未获批准的，土地使用权由国家无偿收回。

于是，同样在2007年公布的两部法律，在条文理解上存在某种冲突。《城市房地产管理法》对于土地到期的规定，显然不是“自动续期”，需要房屋业主提前一年申请，如果不申请的，土地使用权由国家无偿收回。

但问题来了，房屋是不能搬动的。房屋的产权是永远归属私人所有的，国家即便收回了土地使用权又能如何？因此，有法律学者认为，鉴于《物权法》是更基本的法律，其地位明显高于《城市房地产管理法》，所以可以这样理解。

你的房子土地使用权到期之后，如果房屋自用，则不用去办理续期，国家也无法拆除你的房子。这时候，你房屋下的土地就近似于无偿划拨。但如果你要转让、继承，或者抵押，就需要办理土地续期，也就是要缴纳新一轮土地使用费了。

如果选择补交地价，怎么计算呢？温州显然采取了市场价，这种做法如果用到“一线城市”，则续约价格可能将远远超过温州的“占房价的三分之一”，而会“占房价的一半以上”。

但此前在深圳、青岛等城市的实践中，一些房子显然是以超低价获得的续期，比如深圳的国际商业大厦、长城大厦。据公开报道，深圳的国际商业大厦在此前续期的时候，补缴地价数额为公告基准地价的35%，并按约定年期一次性支付。

令人感到诡异的是，有深圳、青岛的案例在前，温州竟突然搞出这种“天价续期”，是否意味着国家政策的调整。

若如此，北京市中心一套价值2000万元的房屋土地到期，续约价格如果参照市场价，也许要缴纳1000万的费用。这是非常令人恐怖的事情。它不仅远远超越了大家的预期，也超越了大家的承受能力，成为楼市头顶上的一把悬剑。

二、

据报道，目前温州官方对这一问题的表态是：一是积极向上面反映，这个制度需要顶层设计，地方政府突破不了，到目前为止还没有收到很明确的答复；二是在研究作为温州地方的普惠性政策及解决意见方案，目前已着手起草政策建议的初稿，近期会组织相关人员进行讨论后提交给上级，妥善化解这类问题；三是对于现在想要续期的市民，我们随时欢迎，并给予优先办理。

也就是说，问题可能存在某种转机。

对此，我的看法如下：

1、土地所有权、使用权的设定，对于国家来说，说到底无非是一个税收问题。如果国家把产权赋予个人，则可以激活民间创造财富的热情，而国家可以通过税制设计实现持续税收。如果想通了这个问题，不妨先从城市建设用地入手，将房屋下面的土地所有权无偿赠与个人、企业。于是，所谓土地使用权到期问题也就不存在了。国家对所有不动产征收物业税，税率根据政府实际开支调整。

2、若暂时不能实现上述设想，则应该通过国家层面立法方式，尽快对土地使用权续期问题的细节加以明确。否则，在楼市去库存的关键时刻，“温州事件”将严重打击大家投资性购房的热情。而在非热点城市，政府目前是鼓励投资性购房的。

3、应尊重2007年版《物权法》的规定，承认“自动续期”。也就说，如果到期的时候业主不主动申请续约，则国家默认这套房子自用，不强拆，不强征收土地使用费。如果业主希望出售、继承或者抵押，这时候才需要补交地价。

4、对于主动续约的房屋，土地使用费的交费方式尽量多元化，可以按年缴纳，也可以一次性缴纳。对于一次性缴纳的，给予较大折扣。尽量藏富于民，而不是雁过拔毛。

5、土地续期的政策如果迟迟不明确，“老龄房屋”的交易将越发清淡，甚至逐步停止。从表面上看，这对于开发商卖新楼似乎有利，却打击了投资性购房的热情，此外还给整个社会带来了大量的资产沉淀。

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