二手房交易税负降低

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市民陈先生一个多月前看中黄先生一套位于市区江北的二手房，听说“营改增”5月起实施，他便与黄先生商量，能否5月再办过户手续。近日，他们跟中介来到市房产交易中心成功办理了二手房交易手续。“现在要比之前少交2000多元税，‘营改增’切实让纳税人享受到了实惠。”陈先生欣喜地说。

据悉，按照新规定，除北上广深4个一线城市外，个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。

二手房交易税负降0.24%

实施“营改增”后，市民最关注个人卖房是否要多缴税。记者调查了解到，在二手房交易方面，该项改革让交易涉及的多项税收都有所降低，且实际办税地点和流程并未发生变化，在缴纳税款且审核通过的情况下，当场就可获得增值税发票。

“过去征营业税5%，现在改为增值税，还是5%。个人买卖二手房税负不但没有增加，还比之前略有下降。”市税务部门有关负责人解释说，由于增值税属于价外税，而营业税属于价内税，即便税率相同，但增值税计算方法不同，计税依据需转化为不含税价。该负责人为记者算了一笔账：市民出售一套2年内购买的房屋，以交易价格100万元为例，过去营业税征5%时，应交5万元营业税；现在征收增值税，税额是100÷（1+5%）×5%=47600元，少交税2400元，税负约降低0.24%（在不考虑其他税种的情况下）。

房地产企业土地成本可作抵扣

据悉，去年我市房地产业营业税为40.94亿元，是原营业税下税收贡献最大的行业。此次改革，房地产业由原征收5%的营业税改为11%的增值税，税率提高了6个百分点。那么，如何实现平稳过渡，确保房地产业税负只减不增？

“‘营改增’给予房地产业最大红利在于可扣除土地价款。”惠州市新荃湾实业有限公司财务总监张国群认为，在房地产开发成本中，土地出让金占到整个成本的20%到40%，是开发成本中较大的一块。“对房地产企业来说，土地价款可以作为房地产企业销售额扣除部分，此外建筑成本、装修成本等也可抵扣，只要企业规范经营，税负降低是显而易见的。”

此外，，张国群还认为，对于房地产的老项目可以选择采用简易计税方法，按照5%征收率计税，税负水平基本保持稳定。他举例说，新荃湾实业2015年3月起开工建设了一住宅项目，预计在今年下半年起对外预售。该项目可按房地产老项目选择简易计税方法计税，其征收率为5%，考虑换算不含税销售的因素，其实际税负仅为4.76%，相比原营业税税率5%还略有下降。

对楼市将产生积极影响

不少市民关注，房地产业实施“营改增”后，税负将适当降低，那么房价会因此受影响吗？

对此，部分业内人士接受记者采访时表示，从此次“营改增”实施细则来看，对房地产企业的确是一大利好，但至于是否会降价，还要看市场和综合成本，对房价没有直接影响。房地产企业减负，经营模式也会发生一些改变，通过市场竞争也会惠及消费者。

大亚湾富康实业有限公司总经理戴惠康表示，“营改增”对楼市将产生积极影响，对于规范经营的企业，相应利润率有望因此提升，有利于房地产行业的有序竞争。同时将有助于推动房地产物业的投资，并促使房地产企业推出更多经济型高品质住宅。对未来而言，房地产企业对产品品质和企业成本管控也将更为严格，行业集中度将进一步提升，房地产行业的发展将更健康。本报记者杨熠

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